Cách tính thuế mua bán nhà đất

Thuế mua bán nhà đất là loại thuế gián thu, được thu từ người mua nhà đất. Vậy cách tính thuế mua bán nhà đất như thế nào? Hãy để ACC giúp bạn giải đáp thắc mắc 

1. Những thủ tục khi mua bán nhà đất

Thủ tục mua bán nhà đất là một thủ tục pháp lý phức tạp, đòi hỏi người mua bán phải nắm rõ các quy định của pháp luật để thực hiện đúng và đầy đủ. Dưới đây là các thủ tục cần thực hiện khi mua bán nhà đất:

1. Đặt cọc

Đặt cọc là một bước quan trọng trong thủ tục mua bán nhà đất. Đây là khoản tiền mà bên mua đặt cho bên bán để bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán. Khoản tiền đặt cọc có thể được xác định bằng văn bản hoặc thỏa thuận miệng giữa hai bên.

2. Công chứng hợp đồng mua bán

Sau khi đã thỏa thuận thống nhất các nội dung mua bán, hai bên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tại tổ chức công chứng. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng theo quy định của pháp luật thì mới có hiệu lực.

3. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Sau khi đã công chứng hợp đồng mua bán, hai bên sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là cần thiết để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bên mua.

4. Thanh toán tiền

Sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà đất cho bên bán.

5. Nhận bàn giao nhà đất

Sau khi đã thanh toán tiền, bên mua sẽ nhận bàn giao nhà đất từ bên bán. Việc bàn giao nhà đất phải được lập thành biên bản để làm căn cứ giải quyết tranh chấp nếu có.

6. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Sau khi đã nhận bàn giao nhà đất, bên mua sẽ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.

Trình tự thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Trình tự thực hiện thủ tục mua bán nhà đất được quy định như sau:

1.Đặt cọc

2.Công chứng hợp đồng mua bán

3.Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

4.Thanh toán tiền

5.Nhận bàn giao nhà đất

6.Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Lệ phí khi mua bán nhà đất

Các khoản lệ phí cần nộp khi mua bán nhà đất bao gồm:

• Lệ phí trước bạ: Mức lệ phí trước bạ đối với nhà đất được quy định tại Thông tư 301/2016/TT-BTC.
• Lệ phí công chứng: Mức lệ phí công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà đất được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
• Lệ phí đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Mức lệ phí đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Thông tư 307/2016/TT-BTC.
• Lưu ý khi mua bán nhà đất
• Khi mua bán nhà đất, người mua cần lưu ý những vấn đề sau:
• Kiểm tra kỹ thông tin về nhà đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tình trạng pháp lý của nhà đất; giá mua bán; các nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà đất.
• Ký hợp đồng mua bán nhà đất theo đúng quy định của pháp luật.
• Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết khi mua bán nhà đất.

2. Cách tính thuế mua bán nhà đất 

Cách tính thuế mua bán nhà đất

Thuế mua bán nhà đất là loại thuế mà người chuyển nhượng nhà đất phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác.

Các trường hợp phải nộp thuế mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 20/2019/TT-BTC, các trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân khác.

Mức thu thuế mua bán nhà đất

• Mức thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 4 Thông tư 20/2019/TT-BTC. Cụ thể, mức thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Thủ tục nộp thuế mua bán nhà đất

• Người chuyển nhượng nhà đất có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế.

Các bước nộp thuế mua bán nhà đất

Các bước nộp thuế mua bán nhà đất được thực hiện như sau:

1.Chuẩn bị hồ sơ

• Hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất bao gồm:
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS ban hành kèm theo Thông tư số 20/2019/TT-BTC.
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao có chứng thực).

2.Nộp hồ sơ

Người chuyển nhượng nhà đất nộp hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất tại Chi cục Thuế nơi có đất.

3.Tiếp nhận hồ sơ

Chi cục Thuế tiếp nhận hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.

4.Xác định nghĩa vụ tài chính

Căn cứ hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất, Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp của người chuyển nhượng nhà đất.

5.Nộp thuế

Người chuyển nhượng nhà đất nộp tiền thuế mua bán nhà đất tại Chi cục Thuế nơi có đất.

6.Trả kết quả

Chi cục Thuế trả kết quả cho người chuyển nhượng nhà đất sau khi người chuyển nhượng nhà đất nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Lưu ý

• Người chuyển nhượng nhà đất có thể nộp thuế mua bán nhà đất theo hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến.
• Người chuyển nhượng nhà đất được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đối với diện tích đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Cách tính thuế mua bán nhà đất theo giá thực tế

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng. Giá trị chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế. Trong trường hợp này, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá thực tế.

Để xác định giá thực tế, cơ quan thuế có thể căn cứ vào các yếu tố sau:

• Giá giao dịch trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng.
• Giá trị của tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá.
• Giá trị của tài sản do người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng thỏa thuận.

Cách tính thuế mua bán nhà đất theo giá quy định

Trong trường hợp người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng không thỏa thuận giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá quy định.

3. Các khoản phí phải nộp khi mua bán nhà đất 

Các khoản phí phải nộp khi mua bán nhà đất bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Phí công chứng
• Phí thẩm định hồ sơ
• Phí cấp sổ đỏ

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà cá nhân phải nộp cho Nhà nước đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được chia thành 2 bậc như sau:

Loại nhà, đất	Mức thu lệ phí trước bạ
Nhà ở thương mại	0,50%
Nhà ở xã hội	0,05%
Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng	0,03%
Đất ở	0,03%
Đất nông nghiệp	0,03%
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở	0,03%

Ví dụ: Một căn nhà có giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

1 tỷ đồng x 15% = 150 triệu đồng

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người mua nhà đất phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP như sau:

Giá trị hợp đồng	Mức thu phí
Từ 0 đồng đến 50 triệu đồng	1%
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	1,50%
Từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng	2%
Từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng	2,50%
Từ 1 tỷ đồng trở lên	3%

Ví dụ: Một căn nhà có giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng thì lệ phí trước bạ phải nộp là:

1 tỷ đồng x 0,03% = 3 triệu đồng

Phí công chứng

Phí công chứng là khoản phí mà người mua nhà đất phải nộp cho tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

Mức thu phí công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà đất được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:

Giá trị hợp đồng	Mức thu phí
Từ 0 đồng đến 50 triệu đồng	1%
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	1,50%
Từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng	2%
Từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng	2,50%
Từ 1 tỷ đồng trở lên	3%

Ví dụ: Một căn nhà có giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng thì phí công chứng phải nộp là:

1 tỷ đồng x 3% = 30 triệu đồng

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí mà người mua nhà đất phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà đất.

Mức thu phí thẩm định hồ sơ được quy định tại Thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:

Giá trị tài sản	Mức thu phí
Từ 0 đồng đến 100 triệu đồng	500 nghìn đồng
Từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng	1 triệu đồng
Từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng	1,5 triệu đồng
Từ 1 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng	2 triệu đồng
Từ 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3 triệu đồng
Từ 10 tỷ đồng trở lên	4 triệu đồng

Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế mua bán nhà đất. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.