Thuế chuyển nhượng sử dụng đất là một loại thuế gián thu, được thu từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế chuyển nhượng sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Vậy cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất như thế nào ? Hãy cùng với ACC tìm hiểu về vấn đề này
1. Các loại phí đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:
Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể như sau:
- Thuế suất 2% đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở tại đô thị.
- Thuế suất 1% đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở tại nông thôn.
- Thuế suất 5% đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Lệ phí trước bạ: Mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Mức thu 0,5% đối với nhà, đất ở tại đô thị.
- Mức thu 0,1% đối với nhà, đất ở tại nông thôn.
- Mức thu 0,03% đối với đất nông nghiệp.
Lệ phí công chứng: Mức lệ phí công chứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 40 Nghị định 12/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Mức thu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0,15% giá trị hợp đồng.
- Mức thu tối thiểu là 100.000 đồng, tối đa là 500 triệu đồng.
Lệ phí đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Mức lệ phí đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Mức thu đối với việc đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 50.000 đồng/trường hợp.
Ngoài ra, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Trình tự thực hiện các thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trình tự thực hiện các thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Bước 1: Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng.
Lưu ý khi thực hiện các thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi thực hiện các thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng cần lưu ý những vấn đề sau:
- Kiểm tra kỹ thông tin về nhà đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tình trạng pháp lý của nhà đất; giá mua bán; các nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà đất.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đầy đủ, đúng quy định.
2. Cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế mà người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải nộp khi nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác.
Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất
Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 174 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và thuế suất theo từng loại đất.
Công thức tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất = Giá đất x Thuế suất
Trong đó:
- Giá đất là giá đất tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Thuế suất là thuế suất theo từng loại đất. Thuế suất được quy định tại Điều 174 Luật Đất đai 2013.
Các bước nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất
Các bước nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư số 20/2019/TT-BTC.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao có chứng thực).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực).
Nộp hồ sơ
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hồ sơ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thuế nơi có đất.
Tiếp nhận hồ sơ
Chi cục Thuế tiếp nhận hồ sơ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Xác định nghĩa vụ tài chính
Căn cứ hồ sơ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, Chi cục Thuế xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp của người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Nộp thuế
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thuế nơi có đất.
Trả kết quả
Chi cục Thuế trả kết quả cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất sau khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Lưu ý
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất có thể nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được miễn nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
3. Những bên liên quan nào đóng thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên liên quan đóng thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Bên chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng là người có quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua.
Bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên mua
Bên mua là người nhận quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng.
Bên mua phải nộp lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng và bên mua là tổ chức kinh doanh thì cả hai bên đều phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Những trường hợp miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có một số trường hợp được miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Miễn thuế thu nhập cá nhân
- Nhà ở của hộ nghèo, hộ cận nghèo;
- Nhà ở của người có công với cách mạng;
- Nhà ở của người thuộc diện tái định cư;
- Nhà ở của người được Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội;
- Nhà ở của người mua nhà ở xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước;
- Nhà ở của người được tặng cho nhà ở, nhận thừa kế nhà ở thuộc diện miễn thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Miễn lệ phí trước bạ
- Nhà ở của hộ nghèo, hộ cận nghèo;
- Nhà ở của người có công với cách mạng;
- Nhà ở của người thuộc diện tái định cư;
- Nhà ở của người được Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội;
- Nhà ở của người mua nhà ở xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước;
- Nhà ở của người được tặng cho nhà ở, nhận thừa kế nhà ở thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Miễn phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Nhà ở của hộ nghèo, hộ cận nghèo;
- Nhà ở của người có công với cách mạng;
- Nhà ở của người thuộc diện tái định cư;
- Nhà ở của người được Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội;
- Nhà ở của người mua nhà ở xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước.
Ngoài ra, một số trường hợp khác được miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về phí và lệ phí.
Điều kiện được miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để được miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Về đối tượng: Người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải thuộc các trường hợp được miễn thuế, miễn phí theo quy định của pháp luật.
- Về điều kiện về đất đai: Đất chuyển nhượng phải thuộc các loại đất được miễn thuế, miễn phí theo quy định của pháp luật.
- Về điều kiện về giá đất: Giá đất chuyển nhượng phải đúng với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Thủ tục miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để được miễn thuế, miễn phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ đề nghị miễn thuế, miễn phí cho cơ quan thuế. Hồ sơ đề nghị miễn thuế, miễn phí gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị miễn thuế, miễn phí;
- Giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn thuế, miễn phí;
- Giấy tờ chứng minh điều kiện về đất đai;
- Giấy tờ chứng minh điều kiện về giá đất.
Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế đất chuyển nhượng . Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
