Các quy định về thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn

Thuế đất chuyển nhượng là một loại thuế thu nhập cá nhân được áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các quy định về chuyển nhượng đất ở nông thôn như thế nào ? Hãy để ACC giúp bạn giải đáp thắc mắc

1. Chuyển nhượng đất ở nông thôn có cần đóng thuế không ?

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012, khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Do đó, chuyển nhượng đất ở nông thôn cũng cần đóng thuế thu nhập cá nhân.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Thu nhập chịu thuế = Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng – Chi phí chuyển nhượng

Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập chịu thuế * Thuế suất

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được xác định theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng.
• Chi phí chuyển nhượng là các khoản chi phí hợp lý thực tế phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:
• Chi phí công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính.
• Chi phí bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
• Các chi phí khác có liên quan.
• Thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2%.

Ví dụ: Ông A chuyển nhượng một mảnh đất ở nông thôn với giá 1 tỷ đồng. Chi phí chuyển nhượng là 50 triệu đồng. Như vậy, thu nhập chịu thuế của ông A là 950 triệu đồng. Thuế thu nhập cá nhân mà ông A phải nộp là 950 triệu đồng * 2% = 19 triệu đồng.

Người nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Người nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nộp thuế tại cơ quan thuế nơi có đất thuộc đối tượng chịu thuế hoặc nộp trực tiếp tại ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác.

2. Các quy định khi chuyển nhượng đất ở nông thôn

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện chuyển nhượng đất ở nông thôn bao gồm:

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp sau:

Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án sử dụng đất quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai;

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê theo hình thức trả tiền hàng năm;
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê gắn liền với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước;
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê không đúng thẩm quyền;
• Đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa thực hiện việc bàn giao đất;
• Đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất;
• Đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất sử dụng có thời hạn đã hết hạn sử dụng mà không được gia hạn.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Quyền sử dụng đất không bị hạn chế theo quy định của pháp luật.
• Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất ở nông thôn được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ chuyển nhượng đất ở nông thôn bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng đất ở nông thôn tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ và yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Bước 4: Thẩm định hồ sơ

Cán bộ thẩm định hồ sơ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và xác định nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Bước 5: Trình hồ sơ

Cán bộ thẩm định hồ sơ trình hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền quyết định giải quyết.

Bước 6: Giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đất ở nông thôn trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 7: Trả kết quả

Cán bộ giải quyết hồ sơ trả kết quả giải quyết hồ sơ cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Lệ phí chuyển nhượng đất ở nông thôn

Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn được tính theo công thức sau:

• Lệ phí = Diện tích đất chuyển nhượng (m2) x Mức thu lệ phí (đồng/m2)
• Mức thu lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn được quy định tại Thông tư số 85/2019/TT-BTC ngày 28 tháng 9 năm 2019 của Bộ Tài chính.
• Theo đó, mức thu lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn là 0,5%.
• Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp các khoản tiền sau:

• Tiền sử dụng đất, nếu thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Lệ phí trước bạ.
• Thuế thu nhập cá nhân, nếu thuộc trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Các khoản lệ phí khi đóng đóng thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, các bên tham gia giao dịch cần nộp các khoản lệ phí sau:

Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là khoản thu mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp khi đăng ký biến động đất đai. Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất ở nông thôn được quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

• Giá trị tính lệ phí trước bạ đối với đất ở là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất ở là 0,5%.

Ví dụ: Một thửa đất ở nông thôn có diện tích 100m2, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là 10 triệu đồng/m2 thì lệ phí trước bạ phải nộp là:

• Lệ phí trước bạ = 10 triệu đồng/m2 x 100m2 x 0,5% = 5 triệu đồng
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Lệ phí cấp giấy chứng nhận là khoản thu mà người sử dụng đất phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 5 Thông tư 256/2016/TT-BTC như sau:
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở là 50.000 đồng/giấy.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn là 25.000 đồng/giấy.

4. Cách tính thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn

Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn là giá chuyển nhượng đất. Giá chuyển nhượng đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, giá do các bên thỏa thuận và được cơ quan có thẩm quyền xác định.

Mức thuế

• Mức thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn được quy định như sau:
• Thuế suất: 2%.
• Tiền thuế: Thuế suất x Giá chuyển nhượng đất.

Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Hồ sơ nộp thuế

Hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn bao gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế chuyển nhượng bất động sản.
• Hợp đồng chuyển nhượng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao).

Thủ tục nộp thuế

Hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn được nộp tại Chi cục Thuế nơi có đất.

Lưu ý

Trường hợp chuyển nhượng đất ở nông thôn do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thì thuế suất thuế chuyển nhượng đất là 2% trên giá trúng đấu giá.

Ví dụ

Một hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn có diện tích 100 m2, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 1 tỷ đồng.

Thuế chuyển nhượng đất phải nộp của hộ gia đình này là:

Thuế = 2% x 1 tỷ đồng = 20 triệu đồng

Trên đây là một số thông tin về Các quy định về thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn . Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.