Trường hợp cơ quan thuế phát hiện người chuyển nhượng bất động sản không thuộc diện được miễn thuế thì sẽ truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính theo quy định. Vậy điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản như thế nào? Bài viết dưới đây của ACC sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn
1. Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, có một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.
Để được miễn thuế trong trường hợp này, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện sau:
Chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam.
Nhà ở, đất ở duy nhất này là nơi ở duy nhất của cá nhân đó.
Cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở, đất ở duy nhất đó.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ; cha chồng, mẹ chồng; cha vợ, mẹ vợ; ông nội, bà nội; ông ngoại, bà ngoại; anh ruột, chị ruột, em ruột với nhau; giữa những người có cùng cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi hoặc cùng cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân là thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, người bị nhiễm chất độc da cam suy giảm khả năng lao động từ 81% trở lên, người khuyết tật thuộc diện hưởng trợ cấp thường xuyên của nhà nước.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của hộ gia đình, cá nhân là thành viên của hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện giữa tổ chức với tổ chức theo quy định của pháp luật về thuế.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện giữa tổ chức với cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế.
2. Điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Điều 38, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập của cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở.
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có đủ các điều kiện sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
* Bất động sản được chuyển nhượng là nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở.
* Bất động sản được chuyển nhượng có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên.
- Người chuyển nhượng bất động sản không thuộc diện được miễn thuế
- Người chuyển nhượng bất động sản không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
* Người chuyển nhượng không thuộc diện được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Thuế thu nhập cá nhân.
* Người chuyển nhượng không thuộc diện được miễn thuế theo quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Thuế thu nhập cá nhân, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp:
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở duy nhất của mình, kể cả trường hợp bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở do nhận thừa kế hoặc là quà tặng từ người khác.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở do được giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp:
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở của cá nhân trong trường hợp bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Lưu ý
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá bán bất động sản trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo lập, duy trì, bảo quản và sử dụng bất động sản.
- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải tự khai và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định.
3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:
Thuế TNCN = Thu nhập chịu thuế x Thuế suất
Trong đó:
Thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trừ giá trị của đất được tặng cho, được thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thuế suất là 2%.
Cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trừ giá trị của đất được tặng cho, được thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và không có căn cứ xác định giá chuyển nhượng thì thu nhập chịu thuế được xác định theo giá do cơ quan thuế ấn định.
Cách nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo mẫu 02/TK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính.
Nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo một trong các hình thức sau:
- Nộp trực tiếp tại cơ quan thuế: Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế và tiền thuế tại cơ quan thuế trực tiếp quản lý.
- Nộp qua ngân hàng: Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế và tiền thuế tại các ngân hàng thương mại có chức năng thu thuế.
- Nộp qua cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế: Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế và tiền thuế qua cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế.
Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa các cá nhân: Người nộp thuế phải nộp hồ sơ khai thuế và tiền thuế chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với tổ chức: Người nộp thuế phải nộp hồ sơ khai thuế và tiền thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Lưu ý:
- Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đầy đủ, đúng hạn.
- Trường hợp người nộp thuế chậm nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
Trên đây là một số thông tin về Điều kiện miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
