Hạn mức đất ở là diện tích đất ở tối đa mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng. Hạn mức đất ở được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai năm 2013.
1. Thuế đất vượt hạn mức là gì?
Thuế đất vượt hạn mức là loại thuế được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất vượt hạn mức quy định của pháp luật về đất đai. Thuế này được quy định tại Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
Đối tượng chịu thuế
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất vượt hạn mức quy định của pháp luật về đất đai.
Đối tượng không chịu thuế
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất vượt hạn mức quy định của pháp luật về đất đai thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật.
Mức thuế
Mức thuế đất vượt hạn mức được tính theo công thức sau:
Thuế đất vượt hạn mức = Diện tích đất vượt hạn mức * Mức giá đất * Thuế suất
Trong đó:
Diện tích đất vượt hạn mức là diện tích đất vượt quá hạn mức quy định của pháp luật về đất đai.
Mức giá đất là mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thuế suất là 50% hoặc 100%, cụ thể như sau:
- Thuế suất 50% áp dụng đối với đất ở.
- Thuế suất 100% áp dụng đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đất vượt hạn mức được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Thủ tục nộp thuế
Thủ tục nộp thuế đất vượt hạn mức được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Pháp luật liên quan
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
2. Hướng dẫn cách tính thuế đất vượt hạn mức
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hạn mức đất ở là diện tích đất ở tối đa mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng. Người sử dụng đất vượt hạn mức đất ở phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Cách tính thuế đất vượt hạn mức được quy định tại Điều 6 Nghị định 53/2011/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Công thức tính thuế đất vượt hạn mức
Thuế đất vượt hạn mức = Số tiền tính theo giá đất x Diện tích đất vượt hạn mức
Số tiền tính theo giá đất được xác định theo quy định tại Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể, số tiền tính theo giá đất được xác định theo một trong hai phương pháp sau:
- Phương pháp 1: Tính theo giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Phương pháp 2: Tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Diện tích đất vượt hạn mức được xác định bằng cách lấy diện tích đất ở đang sử dụng tại thời điểm phải nộp thuế trừ đi hạn mức đất ở.
Cách xác định số tiền tính theo giá đất
- Phương pháp 1: Tính theo giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
Số tiền tính theo giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được xác định như sau:
Trường hợp đất ở vượt hạn mức nhưng không vượt quá 3 lần hạn mức thì:
Số tiền tính theo giá đất = (Giá đất ở tại thời điểm phải nộp thuế) x Diện tích đất vượt hạn mức x Thuế suất 0,07
Trường hợp đất ở vượt hạn mức từ 3 lần hạn mức trở lên thì:
Số tiền tính theo giá đất = (Giá đất ở tại thời điểm phải nộp thuế) x Diện tích đất vượt hạn mức x Thuế suất 0,15
- Phương pháp 2: Tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
Số tiền tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo quy định tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Ví dụ
Ông A có 1 thửa đất ở tại đô thị với tổng diện tích là 600m2. Hạn mức đất ở tại đô thị là 200m2. Như vậy, diện tích đất ở vượt hạn mức của ông A là 600m2 – 200m2 = 400m2.
Giá đất ở tại đô thị tại thời điểm phải nộp thuế là 100 triệu đồng/m2.
Như vậy, số tiền thuế đất vượt hạn mức của ông A phải nộp là:
(100 triệu đồng/m2) x 400m2 x 0,07 = 28 triệu đồng
3. Các đối tượng áp dụng thuế đất vượt hạn mức
Theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các đối tượng áp dụng thuế đất vượt hạn mức bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân
- Tổ chức
Hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định của pháp luật.
Tổ chức
Tổ chức sử dụng đất ở vượt hạn mức giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, các đối tượng sử dụng đất ở vượt hạn mức quy định của pháp luật đều phải nộp thuế đất vượt hạn mức.
Hạn mức công nhận đất ở
Hạn mức công nhận đất ở là diện tích đất ở tối đa được phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức đất ở được quy định khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương.
Hạn mức giao đất, cho thuê đất ở
Hạn mức giao đất, cho thuê đất ở là diện tích đất ở tối đa được phép giao, cho thuê đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức giao đất, cho thuê đất ở được quy định khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương.
Cách tính thuế đất vượt hạn mức
Thuế đất vượt hạn mức được tính theo công thức sau:
Thuế đất vượt hạn mức = Diện tích đất vượt hạn mức x Giá đất x Thuế suất
Trong đó:
Diện tích đất vượt hạn mức là diện tích đất ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất, cho thuê đất ở.
Giá đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thuế suất là 50%.
Ví dụ:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở vượt hạn mức 100 m2 tại khu vực thành thị. Giá đất ở tại khu vực thành thị là 10 triệu đồng/m2.
Thuế đất vượt hạn mức = 100 m2 x 10 triệu đồng/m2 x 50
3. Các đối tượng áp dụng thuế đất vượt hạn mức
Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, các đối tượng không áp dụng thuế đất vượt hạn mức bao gồm:
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất sử dụng vào mục đích làm nhà ở thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Cụ thể, các đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai bao gồm:
- Người có công với cách mạng;
- Người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo;
- Người dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn;
- Người đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng đặc biệt khó khăn;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức, người lao động thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước, mua nhà ở gắn liền với đất ở trong khu vực do Nhà nước quy định;
- Người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực đô thị từ người có đất ở hợp pháp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực nông thôn từ người có đất ở hợp pháp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
- Người mua nhà ở do Nhà nước bán trong các dự án phát triển nhà ở;
- Người mua nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở thương mại được Nhà nước hỗ trợ về giá theo quy định của pháp luật;
- Người mua nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở xã hội;
- Người mua nhà ở do doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để bán;
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực đô thị từ người có đất ở hợp pháp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nhưng đã chuyển quyền sử dụng đất ở cho người khác trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực nông thôn từ người có đất ở hợp pháp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nhưng đã chuyển quyền sử dụng đất ở cho người khác trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Như vậy, nếu đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì sẽ không phải nộp thuế đất vượt hạn mức.
Cần lưu ý rằng, các đối tượng không áp dụng thuế đất vượt hạn mức chỉ được áp dụng cho trường hợp đất sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích thì vẫn phải nộp thuế đất vượt hạn mức theo quy định.
Ngoài ra, các đối tượng không áp dụng thuế đất vượt hạn mức cũng cần đáp ứng các điều kiện cụ thể khác theo quy định của pháp luật. Ví dụ, đối với trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ.
Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế vượt hạn mức theo quy định. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
