Cách tính thuế khi làm sổ đỏ theo quy định

Thuế đất là một khoản nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải nộp khi làm sổ đỏ. Vậy cách tính thuế đất khi làm sổ đỏ như thế nào ? Hãy để Kế toán Kiểm toán Thuế ACC giúp bạn giải đáp thắc mắc cùng bạn nhé!

1. Sổ đỏ là gì ?

Sổ đỏ là tên gọi dân gian của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sổ đỏ được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Sổ đỏ có giá trị pháp lý cao, là căn cứ để xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ đỏ gồm những nội dung chính sau:

• Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền;
• Loại đất;
• Diện tích;
• Mục đích sử dụng;
• Thời hạn sử dụng;
• Nguồn gốc sử dụng;

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ đỏ được cấp theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.

Sổ đỏ có giá trị pháp lý lâu dài, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Sổ đỏ là một loại giấy tờ quan trọng, cần được bảo quản cẩn thận.

2. Những trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ bao gồm:

• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân được miễn tiền sử dụng đất.
• Như vậy, các trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

>>> Tham khảo Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế đất theo quy định để biết thêm thông tin.

3. Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ 

3.1. Cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người sử dụng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Điều kiện cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ

Để được cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993.
• Đất không có tranh chấp.
• Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch nông thôn mới, quy hoạch khu dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ

Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh đã sử dụng đất ổn định, lâu dài (có thể là bản sao các giấy tờ sau):
• Biên bản kiểm tra, xác minh hiện trạng sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập.
• Bản sao các tài liệu về việc sử dụng đất như: hóa đơn tiền điện, nước, hợp đồng mua bán nhà ở, giấy tờ về thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai…

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ được thực hiện như sau:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét hồ sơ, quyết định cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất.
• Văn phòng đăng ký đất đai trao sổ đỏ cho người sử dụng đất.
• Thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ là không quá 40 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Một số lưu ý khi cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ trước 15/20/1993 mà không có giấy tờ

• Người sử dụng đất cần lưu ý chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
• Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất thì có thể bổ sung giấy tờ chứng minh đã sử dụng đất ổn định, lâu dài.
• Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, nếu có vướng mắc, người sử dụng đất cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn.

3.2. Cấp sổ đỏ với đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ 

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
• Có đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Cung cấp giấy tờ về thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có).

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Cung cấp giấy tờ về thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo quy định trên, để được cấp sổ đỏ với đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người sử dụng đất.
• Sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ chứng minh nơi ở hiện tại của người sử dụng đất.
• Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Thời gian giải quyết là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng thì hồ sơ cần bổ sung thêm giấy tờ về nhà ở, công trình xây dựng.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì hồ sơ cần bổ sung thêm giấy tờ về nguồn gốc đất.

3.3. Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ /7/2004 đến trước 1/7/2004

Theo quy định tại khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, khi cấp Giấy chứng nhận được xác định là đất sử dụng ổn định, được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nếu có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Để được cấp Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu của người sử dụng đất;
• Giấy tờ chứng minh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có).
• Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ;
• Gửi thông báo yêu cầu bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ cho người sử dụng đất trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, không hợp lệ;
• Xác minh thực địa, lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất;
• Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai;
• Gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh để kiểm tra hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận.

4. Quy trình kê khai và nộp thuế khi làm sổ đỏ

Quy trình kê khai và nộp thuế khi làm sổ đỏ bao gồm các bước cụ thể để đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật. Dưới đây là các bước chi tiết:

Bước 1: Xác Định Các Loại Thuế, Lệ Phí Cần Nộp

Khi làm sổ đỏ, cá nhân hoặc tổ chức có thể phải nộp các loại thuế và phí sau:

• Lệ phí trước bạ: Tính dựa trên giá trị chuyển nhượng hoặc khung giá nhà nước quy định.
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Nếu có giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất.
• Thuế giá trị gia tăng (VAT): Áp dụng trong một số trường hợp nhất định.
• Phí thẩm định hồ sơ: Do cơ quan nhà nước thu khi xét duyệt hồ sơ.

Bước 2: Chuẩn Bị Hồ Sơ Kê Khai Thuế

Hồ sơ kê khai thuế thường bao gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu quy định).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ cũ, nếu có).
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của bên kê khai thuế.
• Các giấy tờ chứng minh miễn giảm thuế (nếu thuộc diện miễn, giảm).

Bước 3: Nộp Hồ Sơ Kê Khai Thuế

Người dân nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản.

Cơ quan thuế tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và xác định số thuế phải nộp.

Trong vòng 10 ngày làm việc, cơ quan thuế sẽ ra thông báo thuế.

Bước 4: Nộp Tiền Thuế Vào Ngân Sách Nhà Nước

Sau khi nhận thông báo thuế, người dân đến kho bạc nhà nước hoặc ngân hàng thương mại được ủy nhiệm để nộp tiền.

Có thể nộp thuế trực tiếp hoặc chuyển khoản theo thông tin của cơ quan thuế.

Giữ lại biên lai hoặc giấy xác nhận đã nộp thuế để làm thủ tục tiếp theo.

Bước 5: Hoàn Thành Thủ Tục Làm Sổ Đỏ

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, người dân nộp biên lai thuế kèm theo hồ sơ đăng ký sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra, xét duyệt và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định.

5. Những lưu ý khi tính thuế làm sổ đỏ

Việc tính thuế khi làm sổ đỏ đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Dưới đây là những lưu ý quan trọng để đảm bảo quá trình thực hiện thuận lợi và tránh các sai sót:

1. Xác Định Đối Tượng Nộp Thuế

Người mua hoặc nhận chuyển nhượng đất thường là đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ.

Người bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ trường hợp được miễn).

Một số trường hợp như thừa kế, tặng cho giữa người thân có thể được miễn giảm thuế theo quy định.

2. Tính Đúng Số Tiền Thuế Phải Nộp

Lệ phí trước bạ: Thông thường, mức thuế là 0,5% giá trị đất theo bảng giá nhà nước hoặc theo hợp đồng chuyển nhượng (nếu cao hơn).

Thuế thu nhập cá nhân: Áp dụng mức 2% trên giá trị chuyển nhượng. Nếu hợp đồng không ghi giá, sẽ tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Thuế giá trị gia tăng (VAT): Chỉ áp dụng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không áp dụng cho cá nhân mua bán đất.

3. Trường Hợp Được Miễn Hoặc Giảm Thuế

Một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế, bao gồm:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cha mẹ – con cái, vợ – chồng, anh chị em ruột.

Nhận thừa kế, tặng cho giữa các thành viên trong gia đình.

Nhà đất thuộc diện chính sách, hỗ trợ xã hội.

Miễn lệ phí trước bạ với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định.

4. Kiểm Tra Tính Hợp Lệ Của Hồ Sơ Kê Khai Thuế

Hồ sơ kê khai thuế cần đầy đủ giấy tờ, tránh trường hợp bị trả hồ sơ do thiếu sót.

Cần đối chiếu thông tin trong hợp đồng chuyển nhượng với bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố để tránh sai sót khi tính thuế.

Nếu có sai sót trong kê khai, có thể bị xử phạt hoặc phải điều chỉnh lại, làm chậm quá trình cấp sổ đỏ.

5. Thời Hạn Nộp Thuế Để Tránh Bị Phạt

Người nộp thuế phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong 10 ngày kể từ khi nhận được thông báo thuế.

Nếu chậm nộp thuế, sẽ bị tính tiền phạt chậm nộp theo lãi suất quy định.

Trường hợp cố tình kê khai sai hoặc trốn thuế, có thể bị phạt hành chính hoặc truy thu thuế.
6. Lưu Giữ Chứng Từ Để Làm Thủ Tục Sổ Đỏ

Sau khi nộp thuế, cần lưu giữ biên lai thuế hoặc giấy xác nhận đã nộp tiền để hoàn thành hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.

Nếu bị mất biên lai, có thể xin cấp lại tại cơ quan thuế để tránh ảnh hưởng đến quá trình làm sổ đỏ.

>>> Xem thêm Hướng dẫn thực hiện cách nộp thuế đất online theo quy định

6. Câu hỏi thường gặp

Thuế trước bạ được tính trên giá trị mua bán thực tế không?

Không. Thuế trước bạ được tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh, không phải theo giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải nộp thuế không?

Có. Nếu không thuộc trường hợp được miễn, người nhận tặng cho phải nộp thuế TNCN 10% trên giá trị tài sản.

Việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất luôn phải nộp thuế TNCN không?

Không. Nếu là thừa kế giữa các thành viên gia đình trực hệ (cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột) thì được miễn thuế.

Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế khi làm sổ đỏ theo quy định. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.