Trong bối cảnh phát triển kinh tế nông thôn, việc hiểu rõ các quy định về thuế đất trở nên vô cùng quan trọng đối với các hộ gia đình và doanh nghiệp. Thuế đất ở nông thôn không chỉ ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và hoạt động kinh doanh mà còn có tác động lớn đến việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả. Bài viết này của Công ty Kế toán Kiểm toán Thuế ACC sẽ giúp bạn làm rõ khái niệm thuế đất ở nông thôn, cùng với các quy định cụ thể liên quan đến loại thuế này.
1. Thế nào là đất ở nông thôn tại Việt Nam?
Theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 tháng 12 năm 2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đất ở nông thôn được định nghĩa như sau:
Đất ở: Là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, và các khu vực như vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Nếu thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng, diện tích đất ở sẽ được xác định tạm thời theo hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đất ở tại nông thôn: Là loại đất ở nằm trong phạm vi địa giới hành chính của các xã. Điều này không bao gồm các khu đô thị mới đã được quy hoạch phát triển ở các quận, thành phố, thị xã, hoặc thị trấn, mặc dù hiện tại vẫn thuộc sự quản lý của xã.
Đất ở kết hợp với mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Nếu đất ở được sử dụng cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp), thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở, còn phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, đất ở nông thôn bao gồm các loại đất dùng cho xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, cũng như những khu vực gắn liền với nhà ở như vườn, ao, nhưng không bao gồm các khu đô thị mới đã được quy hoạch.
2. Đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp như sau:
Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:
- Đất xây dựng khu công nghiệp: Bao gồm các loại đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh: Bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ, và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, kể cả đất trong khu công nghệ cao và khu kinh tế.
- Đất khai thác khoáng sản: Bao gồm đất để khai thác khoáng sản và đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất.
Những loại đất nêu trên đều phải chịu thuế theo quy định của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
3. Cách tính thuế đất ở nông thôn tại Việt Nam
Theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Thông tư 153/2011/TT-BTC thuế đất ở nông thôn được tính như sau:
| Thuế đất ở nông nghiệp | = | Diện tích đất tính thuế | x | Giá 1m2 đất tính thuế | x | Thuế suất |
Diện tích đất tính thuế:
Diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng: Đây là diện tích đất thực tế mà người nộp thuế đang sử dụng.
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận:
- Nếu diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích thực tế sử dụng, thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.
- Nếu diện tích ghi trên Giấy chứng nhận lớn hơn hoặc bằng diện tích thực tế sử dụng, thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận.
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận: Nếu nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng một thửa đất, diện tích đất tính thuế của từng người là diện tích thực tế sử dụng của từng người đó.
Đất ở nhiều tầng, nhiều hộ, nhà chung cư:
- Diện tích đất tính thuế của từng người được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) mà người nộp thuế đó sử dụng.
- Diện tích nhà (công trình) là diện tích sàn thực tế sử dụng theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khó khăn khi xác định diện tích: Trong trường hợp gặp khó khăn khi xác định diện tích đất xây dựng đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét và xử lý từng trường hợp cụ thể phù hợp với thực tế tại địa phương.
Giá 1m² đất tính thuế:
Giá đất: Là giá theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và ổn định theo chu kỳ 5 năm (kể từ ngày 01/01/2012).
Nếu trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc các yếu tố làm thay đổi giá, không phải xác định lại giá đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.
Nếu được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định, giá đất tính thuế là giá theo mục đích sử dụng tại thời điểm được giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích, và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
Nếu sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn chiếm, giá 1m² tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với thuế suất:
Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
| BẬC THUẾ | DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2) | THUẾ SUẤT (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
Hiểu rõ và tuân thủ các quy định về thuế đất ở nông thôn không chỉ giúp bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách chính xác mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng nông thôn. Công ty Kế toán Kiểm toán Thuế ACC mong rằng bài viết đã cung cấp thông tin hữu ích và giúp bạn nắm bắt được các quy định quan trọng về thuế đất.
