Để doanh nghiệp có thể theo dõi chính xác số lượng và giá trị của các bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp đang sở hữu thì doanh nghiệp cần sử dụng tài khoản 217. Bằng việc theo dõi biến động của tài khoản 217, doanh nghiệp có thể đánh giá được hiệu quả của hoạt động đầu tư vào bất động sản. Vậy Tài khoản 217 là gì? Hãy để bài viết này của ACC giải thích chi tiết cho bạn. Mời bạn theo dõi bài viết này nhé!
1. Khái niệm Tài khoản 217 theo Thông tư 133
Tài khoản 217 trong hệ thống tài khoản kế toán Việt Nam theo Thông tư 133 được sử dụng để phản ánh giá trị và các biến động của bất động sản đầu tư mà một doanh nghiệp sở hữu.
Tài khoản 217 là một công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp quản lý và đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư vào bất động sản.
2. Nguyên tắc kế toán Tài khoản 217 bất động sản đầu tư
2.1 Mục đích sử dụng tài khoản 217 bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư là những tài sản bất động sản mà một cá nhân hoặc doanh nghiệp mua vào với mục đích đầu tư, chứ không phải để sử dụng trực tiếp trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Nói cách khác, đây là những tài sản được mua với kỳ vọng sẽ tăng giá trị trong tương lai hoặc mang lại thu nhập ổn định thông qua việc cho thuê.
Tài khoản 217 được thiết kế đặc biệt để theo dõi và quản lý các bất động sản mà doanh nghiệp mua vào với mục đích đầu tư. Các mục đích chính của Tài khoản 217 là ghi nhận giá trị của bất động sản, theo dõi biến động, khấu hao, đánh giá hiệu quả đầu tư, lập báo cáo tài chính,..
Ví dụ: Công ty A mua một tòa nhà văn phòng với giá 10 tỷ đồng để cho thuê. Giao dịch này sẽ được ghi nhận vào tài khoản 217. Sau đó, mỗi năm công ty A sẽ trích khấu hao cho tòa nhà này và ghi nhận vào tài khoản 217. Cuối kỳ, công ty A sẽ có thể xem được giá trị còn lại của tòa nhà trên tài khoản 217 và đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư này
Khi Công ty A mua tòa nhà văn phòng với giá 10 tỷ đồng, giao dịch này sẽ được ghi nhận như sau:
- Nợ Tài khoản 217: Bất động sản đầu tư – 10 tỷ đồng
- Có Tài khoản 111 hoặc 112: Tiền mặt hoặc Phải trả nhà cung cấp – 10 tỷ đồng
Điều này có nghĩa là công ty đã sử dụng tiền mặt hoặc nợ để mua tài sản và giá trị của tài sản này được ghi nhận vào tài khoản 217.
Mỗi năm, công ty sẽ trích khấu hao cho tòa nhà. Giả sử, tuổi thọ kinh tế của tòa nhà là 20 năm và không có giá trị thanh lý cuối kỳ. Lúc này, khấu hao hàng năm sẽ là: 10 tỷ đồng / 20 năm = 500 triệu đồng/năm. Giao dịch trích khấu hao sẽ được ghi nhận như sau:
- Nợ Tài khoản 628: Khấu hao – 500 triệu đồng
- Có Tài khoản 217: Bất động sản đầu tư – 500 triệu đồng
Việc trích khấu hao sẽ làm giảm giá trị của tòa nhà trên tài khoản 217 và đồng thời được ghi nhận vào chi phí hoạt động, ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty.
Cuối mỗi kỳ kế toán, công ty sẽ đối chiếu giá trị còn lại của tòa nhà trên tài khoản 217. Giá trị này sẽ giảm dần theo thời gian do việc trích khấu hao. Bằng cách so sánh giá trị còn lại với các khoản thu nhập từ cho thuê, công ty có thể đánh giá được hiệu quả của khoản đầu tư này.
2.2 Điều kiện bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
Để một bất động sản được coi là tài sản đầu tư và ghi vào sổ sách kế toán, nó phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:
- Doanh nghiệp có quyền quyết định cách sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ bất động sản đó.
- Bất động sản phải đem lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp trong tương lai, ví dụ như tiền thuê nhà, tăng giá trị khi bán lại hoặc sử dụng để sản xuất kinh doanh.
- Giá trị của bất động sản phải được xác định một cách chính xác và khách quan. Điều này có nghĩa là phải có bằng chứng rõ ràng về giá trị của bất động sản tại thời điểm ghi nhận.
2.3 Xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư
Nguyên giá của bất động sản đầu tư là tổng chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra để sở hữu hoặc xây dựng một tài sản bất động sản. Đây là giá trị khởi điểm được ghi nhận trong sổ sách kế toán, đồng thời là cơ sở để tính toán khấu hao và đánh giá hiệu quả đầu tư trong tương lai.
Các yếu tố cấu thành nên nguyên giá bất động sản đầu tư: Giá mua, chi phí phát sinh (mua, chuyển nhượng, phí môi giới, thuế, chi phí cải tạo…)
Ví dụ: Công ty A mua một tòa nhà văn phòng với giá 10 tỷ đồng. Để hoàn tất giao dịch, công ty phải trả thêm 200 triệu đồng phí môi giới, 100 triệu đồng thuế trước bạ và 50 triệu đồng chi phí đăng ký quyền sở hữu. Như vậy, nguyên giá của tòa nhà văn phòng này sẽ là:
10.000.000.000 đồng (giá mua) + 200.000.000 đồng (phí môi giới) + 100.000.000 đồng (thuế trước bạ) + 50.000.000 đồng (chi phí đăng ký) = 10.350.000.000 đồng.
3. Kết cấu và nội dung phản ánh Tài khoản 217 bất động sản đầu tư
Bên Nợ:
- Nguyên giá bất động sản tăng trong kỳ: Ghi nhận khi có các giao dịch làm tăng giá trị của bất động sản như: Mua thêm bất động sản, chi phí cải tạo, nâng cấp làm tăng giá trị sử dụng, chi phí phát sinh khác liên quan đến việc tăng giá trị bất động sản
- Số dư bên nợ: Đại diện cho tổng giá trị của các bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp đang sở hữu tại thời điểm báo cáo.
Bên Có:
- Nguyên giá bất động sản giảm trong kỳ: Ghi nhận khi có các giao dịch làm giảm giá trị của bất động sản như: Bán một phần hoặc toàn bộ bất động sản, trích khấu hao, Ghi giảm giá trị do hư hỏng, mất mát
- Số dư bên có: Thông thường sẽ bằng 0, vì tài khoản 217 chủ yếu phản ánh giá trị tăng lên của bất động sản.
Tài khoản 217 phản ánh một cách chi tiết về: Giá trị ban đầu của bất động sản (giá mua và các chi phí phát sinh liên quan), các biến động về giá trị (Cả tăng và giảm), số lượng và loại hình bất động sản mà doanh nghiệp đang sở hữu.
Ví dụ: Giả sử Công ty A mua một tòa nhà văn phòng với giá 10 tỷ đồng. Sau đó, công ty đầu tư thêm 500 triệu đồng để cải tạo tòa nhà. Các giao dịch này sẽ được ghi nhận vào tài khoản 217 như sau:
Khi mua tòa nhà:
- Nợ TK 217: 10.000.000.000 đồng
- Có TK 111 hoặc 112: 10.000.000.000 đồng
Khi cải tạo tòa nhà:
- Nợ TK 217: 500.000.000 đồng
- Có TK 152 hoặc 156: 500.000.000 đồng
Sau các giao dịch trên, số dư bên nợ của tài khoản 217 sẽ là 10.500.000.000 đồng, phản ánh tổng giá trị của tòa nhà văn phòng.
4. Phương pháp hạch toán Tài khoản 217 bất động sản đầu tư
4.1. Mua Bất động sản đầu tư
Trường hợp trả tiền ngay:
- Ghi nhận giá gốc: Giá mua + thuế GTGT (nếu không được khấu trừ) vào tài khoản 217.
- Thanh toán: Ghi nợ tài khoản 217 và có tài khoản tiền mặt hoặc phải trả.
Trường hợp trả chậm:
- Ghi nhận ban đầu: Ghi nhận giá gốc (trừ đi thuế GTGT được khấu trừ) vào tài khoản 217, phần lãi trả chậm vào tài khoản chi phí trả trước.
- Phân bổ lãi: Hàng kỳ, phân bổ lãi trả chậm vào chi phí tài chính.
- Thanh toán: Khi thanh toán, ghi giảm phải trả và ghi nhận chiết khấu (nếu có).
Ví dụ: Công ty A mua một tòa nhà với giá 10 tỷ, trả chậm 2 năm, lãi suất 10%/năm. Thuế GTGT 10% được khấu trừ.
- Ban đầu: Nợ TK 217: 9 tỷ (10 tỷ – 10% thuế GTGT), Nợ TK 242: 200 triệu (lãi 2 năm), Nợ TK 133: 1 tỷ (thuế GTGT), Có TK 331: 11 tỷ.
- Hàng năm: Nợ TK 635: 100 triệu (lãi 1 năm), Có TK 242: 100 triệu.
4.2. Bất động sản đầu tư từ xây dựng
Trong quá trình xây dựng: Tập hợp chi phí vào tài khoản 241.
Hoàn thành: Chuyển giá trị từ tài khoản 241 sang tài khoản 217.
Ví dụ: Công ty A xây một tòa nhà với tổng chi phí 15 tỷ.
Hoàn thành: Nợ TK 217: 15 tỷ, Có TK 241: 15 tỷ.
4.3. Chuyển đổi mục đích sử dụng
Từ tài sản cố định: Chuyển giá trị từ tài khoản 211 (TSCĐ) sang 217, đồng thời chuyển hao mòn lũy kế.
Từ hàng tồn kho: Chuyển giá trị từ tài khoản 156 (Hàng hóa) sang 217.
Ví dụ: Công ty A chuyển một căn nhà từ tài sản cố định sang để cho thuê.
Nợ TK 217: Giá trị còn lại của nhà,
Có TK 211: Giá gốc nhà, Có TK 2141: Hao mòn lũy kế.
4.4. Thuê tài chính bất động sản
Ghi nhận giá trị tài sản thuê vào tài khoản 217. Thanh toán tiền thuê theo hợp đồng.
Kết thúc hợp đồng khi:
- Trả lại: Ghi giảm tài khoản 217, ghi nhận hao mòn và lỗ (nếu có).
- Mua lại: Tăng giá trị tài khoản 217.
- Chuyển thành tài sản cố định: Chuyển giá trị từ 217 sang 211.
4.5. Bán, thanh lý bất động sản
Ghi nhận doanh thu: Ghi nhận doanh thu vào tài khoản 511.
Ghi giảm giá gốc: Ghi giảm giá gốc và hao mòn lũy kế của bất động sản.
Tính lãi hoặc lỗ: So sánh doanh thu với giá gốc để tính lãi hoặc lỗ.
4.6. Cho thuê bất động sản
Ghi nhận doanh thu: Ghi nhận doanh thu cho thuê vào tài khoản 511.
Ghi nhận giá vốn: Ghi nhận giá vốn bằng cách trích khấu hao và các chi phí liên quan.
4.7. Chuyển đổi thành hàng tồn kho hoặc tài sản cố định
Chuyển thành hàng tồn kho: Chuyển giá trị từ 217 sang 156 để chuẩn bị bán.
Chuyển thành tài sản cố định: Chuyển giá trị từ 217 sang 211.
5. Sơ đồ hạch toán bất động sản đầu tư
Hy vọng thông qua bài viết “Hướng dẫn tài khoản 217 bất động sản đầu tư ” của Công ty Kế toán Kiểm toán Thuế ACC đem lại cho bạn những thông tin hữu ích về tài khoản 217. Việc nắm vững quy định và áp dụng đúng quy trình kế toán sẽ giúp doanh nghiệp quản lý tài chính một cách hiệu quả hơn.
