Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 là một trong những tài khoản quan trọng trong lĩnh vực kế toán và tài chính. Tài khoản này liên quan đến việc hạch toán và quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản đầu tư. Chính vì vậy, hiểu biết về tài khoản 217 là điều rất quan trọng đối với các doanh nghiệp và chuyên gia kế toán. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về tài khoản 217 để có cái nhìn rõ hơn về cách nó hoạt động và vai trò quan trọng của nó trong quản lý tài chính doanh nghiệp qua bài viết của Công ty Kế toán Kiểm toán Thuế ACC.

Mục Lục

1. Nguyên tắc kế toán của Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

1.1. Mục đích và Định nghĩa

Tài khoản 217: Đầu tư vào bất động sản là một công cụ quan trọng trong kế toán, giúp chúng ta theo dõi tình hình tài sản bất động sản đầu tư của doanh nghiệp. Nhưng trước hết, hãy tìm hiểu mục đích và định nghĩa của tài khoản này.

Mục đích tài khoản 217:

Tài khoản 217 được sử dụng để phản ánh số lượng bất động sản đầu tư hiện có và các biến động về giá trị của chúng trong doanh nghiệp. Đây là những tài sản quan trọng, và chúng ta cần theo dõi chúng cụ thể, tương tự như việc quản lý tài sản cố định.

Định nghĩa bất động sản đầu tư:

Bất động sản đầu tư bao gồm các loại tài sản sau:

Quyền sử dụng đất
Nhà hoặc một phần của nhà
Cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc người thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ với mục tiêu cho thuê hoặc mong đợi tăng giá, thay vì sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ, hoặc bán trong quá trình kinh doanh thông thường.
Chú ý rằng bất động sản đầu tư không bao gồm các tài sản được sử dụng cho sản xuất hoặc kinh doanh hàng ngày.

1.2. Giá trị và Điều kiện

Bây giờ chúng ta sẽ hiểu rõ hơn về giá trị và điều kiện cần đáp ứng để một tài sản được ghi nhận trong tài khoản 217.

Giá trị bất động sản không phản ánh vào tài khoản 217:

Tài khoản 217 chỉ ghi nhận các bất động sản đầu tư đủ tiêu chuẩn. Điều này có nghĩa là nó không ghi nhận giá trị của bất động sản mà doanh nghiệp mua với mục đích bán trong kinh doanh thường ngày hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần. Các bất động sản mà doanh nghiệp sử dụng hoặc đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành để sử dụng trong tương lai không được ghi nhận tại đây.

Điều kiện bất động sản đầu tư:

Để một tài sản được coi là bất động sản đầu tư và được ghi nhận trong tài khoản 217, nó phải đáp ứng hai điều kiện quan trọng sau đây:

Đảm bảo lợi ích kinh tế trong tương lai.

Có khả năng xác định nguyên giá một cách đáng tin cậy.

1.3. Xác định nguyên giá

Bây giờ, hãy cùng nhau tìm hiểu về cách xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư. Điều này quan trọng để có cái nhìn chính xác về giá trị của tài sản này.

Nguyên giá của bất động sản đầu tư:

Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm toàn bộ chi phí tiền mặt hoặc giá trị thực tế của các khoản khác được trao đổi để sở hữu tài sản này tại thời điểm mua hoặc xây dựng xong.

Trong trường hợp mua, nguyên giá bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp như phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ, và các chi phí giao dịch khác.

Nếu bạn mua bất động sản đầu tư và trả tiền trễ, thì nguyên giá được xác định theo giá mua tại thời điểm mua. Chênh lệch giữa giá mua trả tiền trễ và giá mua trả tiền ngay sẽ được ghi nhận trong chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi quy định khác.

Nếu bạn tự xây dựng bất động sản đầu tư, nguyên giá là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp cho đến khi công việc hoàn thành.

Trường hợp thuê tài sản với mục đích cho thuê và đáp ứng tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư, nguyên giá được xác định tại thời điểm bắt đầu thuê theo quy định của Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.

Cần lưu ý rằng có những chi phí không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư, như chi phí phát sinh ban đầu (trừ khi cần thiết để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng), chi phí khi mới đưa tài sản vào hoạt động lần đầu, và các chi phí không bình thường trong quá trình xây dựng.

2. Kết cấu và nội dung phản ánh của Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

2.1. Bên Nợ

Phần đầu tiên của tài khoản 217 là “Bên Nợ.” Đây là nơi ghi chép về nguyên giá BĐSĐT (Bất Động Sản Đầu Tư) tăng trong kỳ. Bạn có thể nghĩ đến nó như một danh sách các tài sản mà bạn đang nắm giữ và giá trị của chúng đã tăng trong một khoảng thời gian cụ thể. Điều này có thể bao gồm các loại tài sản như đất đai, nhà ở, hoặc bất kỳ tài sản đầu tư nào liên quan đến bất động sản.

2.2. Bên Có

Phần thứ hai là “Bên Có.” Ở đây, chúng ta ghi chép về nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ. Điều này có nghĩa là chúng ta ghi nhận bất kỳ sự giảm giá nào trong giá trị của tài sản đầu tư bất động sản mà chúng ta đang nắm giữ. Có thể có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự giảm giá này, bao gồm thị trường bất động sản không ổn định hoặc việc bảo dưỡng cần thiết.

2.3. Số Dư Bên Nợ

Cuối cùng, chúng ta có “Số Dư Bên Nợ.” Điều này chỉ đơn giản là số liệu tổng cộng của nguyên giá BĐSĐT hiện có. Đây là số liệu quan trọng để đảm bảo rằng chúng ta có cái nhìn tổng quan về giá trị của tài sản đầu tư bất động sản của mình. Nó thể hiện mức độ tăng giảm giá trị của tài sản trong khoảng thời gian cụ thể.

3. Tại Sao Tài Khoản 217 Quan Trọng?

Bây giờ, có lẽ bạn đang tự hỏi tại sao tài khoản 217 lại quan trọng đối với bạn hoặc tổ chức của bạn. Để trả lời câu hỏi này, hãy xem xét một số lợi ích của việc theo dõi tài khoản này:

3.1. Đánh giá Hiệu Suất Đầu Tư

Tài khoản 217 cho phép bạn theo dõi sự biến động trong giá trị của các tài sản đầu tư bất động sản của bạn. Điều này giúp bạn đánh giá hiệu suất của các khoản đầu tư cụ thể và xác định xem chúng có đem lại lợi nhuận hay không.

3.2. Quản Lý Rủi Ro Tài Chính

Việc theo dõi sự thay đổi trong nguyên giá BĐSĐT cũng giúp bạn quản lý rủi ro tài chính. Nếu bạn nhận thấy giá trị tài sản đang giảm, bạn có thể thực hiện các biện pháp để giảm thiểu tổn thất hoặc thậm chí tối ưu hóa lợi nhuận.

3.3. Báo Cáo Tài Chính

Tài khoản 217 thường được sử dụng trong báo cáo tài chính của các tổ chức và doanh nghiệp. Nó cung cấp thông tin quan trọng cho các bên liên quan như cổ đông, nhà đầu tư, và các cơ quan quản lý.

Xem thêm: Để biết thêm chi tiết về Dịch vụ, mời bạn đọc tham khảo bài viết Dịch vụ Kế toán tại Công ty Kế toán Kiểm toán Thuế ACC

4. Cách hoạch toán nhưng giao dịch phổ biến liên quan đến tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

4.1. Mua Bất Động Sản Đầu Tư: Có Thuế GTGT Đầu Vào Được Khấu Trừ

Khi bạn mua bất động sản đầu tư và có khả năng khấu trừ thuế GTGT đầu vào, hãy thực hiện như sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332).
Có các TK 111, 112.

Nếu bạn không thể khấu trừ thuế GTGT đầu vào, hãy nhớ tính thuế GTGT vào giá mua tổng cộng của bất động sản đầu tư.

4.2. Mua Bất Động Sản Đầu Tư Theo Phương Thức Trả Chậm

Khi bạn mua bất động sản đầu tư theo hình thức trả chậm và có khả năng khấu trừ thuế GTGT đầu vào, thực hiện các bước sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT).
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào).
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332).
Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ, hãy tính vào giá mua tổng cộng của bất động sản đầu tư. Hàng kỳ, khi tính lãi phải trả với phương thức trả chậm, thực hiện các bước sau:

Nợ TK 635 – Chi phí tài chính.
Có TK 242 – Chi phí trả trước.

Khi thanh toán tiền cho người bán, hãy ghi:

Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán.
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – nếu có).
Có các TK 111, 112, và các tài khoản liên quan khác.

4.3. Bất Động Sản Đầu Tư Hình Thành Sau Xây Dựng

Khi bất động sản đầu tư hình thành sau giai đoạn xây dựng cơ bản hoàn thành và bàn giao, thực hiện các bước sau:

Dựa vào tài liệu và chứng từ liên quan, kế toán ghi nhận chi phí xây dựng bất động sản đầu tư vào Nợ TK 241 “XDCB dở dang” (tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).

Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành và bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành bất động sản đầu tư, thực hiện các bước sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Có TK 241 – XDCB dở dang.

4.4. Chuyển Tài Sản Có Sử Dụng Hoặc Hàng Tồn Kho Thành BĐSĐT

a) Trường Hợp Chuyển TSCĐ Thành BĐSĐT:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

Đồng thời, kế toán kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:

Nợ các TK 2141, 2143.
Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu BĐSĐT được cho thuê).
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nếu BĐSĐT nắm giữ để chờ tăng giá).

b) Trường Hợp Chuyển Từ Hàng Tồn Kho Thành BĐSĐT:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Có các TK 1557, 1567.

Nếu BĐSĐT được sử dụng để cho thuê, kế toán tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu BĐSĐT nắm giữ để chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định đáng tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và giảm nguyên giá BĐSĐT.

4.5. Thuê Tài Chính Bất Động Sản Đầu Tư Để Cho Thuê

a) Ghi Nhận Doanh Thu Từ Việc Cho Thuê BĐSĐT:

Nợ các TK 111, 112, 131.
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).

b) Ghi Nhận Giá Vốn BĐSĐT Cho Thuê:

Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn BĐSĐT, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán.
Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (2147).
Có các TK 111, 112, và các tài khoản liên quan khác.

Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của BĐSĐT do một phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê cuốn chiếu), kế toán phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản.

4.6. Kế Toán Bán Và Thanh Lý BĐSĐT

a) Ghi Nhận Doanh Thu Bán Và Thanh Lý BĐSĐT:

Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán và thanh lý BĐSĐT, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán).
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT).
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).

Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán và thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:

Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

b) Ghi Giảm Nguyên Giá Và Giá Trị Còn Lại Của BĐSĐT Đã Được Bán Và Thanh Lý:

Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có).
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐS đầu tư).
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).

4.7. Kế Toán Cho Thuê Bất Động Sản Đầu Tư

a) Ghi Nhận Doanh Thu Từ Việc Cho Thuê Bất Động Sản Đầu Tư:

Nợ các TK 111, 112, 131.
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).

b) Ghi Nhận Giá Vốn Bất Động Sản Đầu Tư Cho Thuê: