Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cần những điều kiện gì? Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là loại thuế được áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở. Vậy điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà như thế nào ? Hãy để ACC giúp bạn giải đáp thắc mắc bằng bài viết dưới đây
1. Bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là chuyển nhượng bất động sản) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
Từ 2% đến 5% trên giá trị chuyển nhượng, tùy theo thời gian và khu vực chuyển nhượng.
Ví dụ:
- Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại đô thị, giá trị chuyển nhượng là 100 triệu đồng, thời gian sử dụng đất dưới 10 năm thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% x 100 triệu đồng = 2 triệu đồng.
- Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại nông thôn, giá trị chuyển nhượng là 100 triệu đồng, thời gian sử dụng đất dưới 10 năm thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 1% x 100 triệu đồng = 1 triệu đồng.
Đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:
- Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở của nhà ở, đất ở duy nhất của mình, nếu trong vòng 1 năm kể từ ngày chuyển nhượng, cá nhân không mua, nhận chuyển nhượng bất động sản khác.
Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở của nhà ở, đất ở do được thừa kế hoặc được tặng cho từ cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, vợ, chồng, con đẻ, con nuôi của mình;
Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở của nhà ở, đất ở do được tặng cho không phải là đối tượng được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.
Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở của nhà ở, đất ở trong các trường hợp sau:
- Để thực hiện chính sách nhà ở xã hội;
- Để xây dựng nhà ở tái định cư theo dự án của Nhà nước;
- Để sửa chữa, cải tạo nhà ở;
- Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở của nhà ở, đất ở cho thân nhân theo quy định của pháp luật về dân sự.
Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất ở của nhà ở, đất ở trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản này chỉ được miễn thuế một lần.
Căn cứ xác định giá chuyển nhượng bất động sản:
- Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế thì giá chuyển nhượng thực tế được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản thì giá chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
2. Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 25% trên thu nhập chịu thuế.
Tuy nhiên, cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở duy nhất của mình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là:
- Cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở.
- Nhà ở là nhà ở duy nhất của cá nhân đó.
Nhà ở duy nhất là nhà ở mà cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp, có đăng ký thường trú và không có nhà ở nào khác trong phạm vi cả nước.
Để được xác định là nhà ở duy nhất, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân.
- Cá nhân có đăng ký thường trú tại nhà ở đó.
- Cá nhân không có nhà ở nào khác trong phạm vi cả nước.
Cá nhân có thể chứng minh nhà ở duy nhất của mình bằng một trong các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Giấy tờ về mua bán nhà ở.
- Giấy tờ về tặng cho nhà ở.
- Giấy tờ về thừa kế nhà ở.
Trường hợp cá nhân có nhà ở duy nhất nhưng chuyển nhượng cho người thân thuộc thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân thì vẫn được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Ví dụ:
- Ông A là người lao động có thu nhập từ tiền lương, tiền công là 10 triệu đồng/tháng (120 triệu đồng/năm). Ông A có một căn nhà ở duy nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi ông A có đăng ký thường trú.
- Ông A bán căn nhà ở duy nhất của mình cho con gái của ông A với giá 1 tỷ đồng.
- Ông A được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
3. Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị chuyển nhượng x Thuế suất
Trong đó:
- Giá trị chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá thực tế thanh toán, nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế thanh toán.
- Thuế suất là 2%.
Ví dụ
Một cá nhân chuyển nhượng một căn nhà với giá ghi trên hợp đồng là 1 tỷ đồng. Giá thực tế thanh toán là 1,5 tỷ đồng. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 1,5 tỷ đồng x 2% = 30 triệu đồng
Các khoản được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các khoản được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Các khoản chi phí hợp lý, có liên quan đến việc tạo lập, duy trì, bảo quản, vận hành, sử dụng tài sản cố định như: chi phí mua sắm nguyên liệu, vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, khấu hao tài sản cố định, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, bảo hiểm tài sản cố định,…
- Các khoản chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản như: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chi phí đo đạc, định giá,…
Trình tự, thủ tục kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trong hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 111/2013/TT-BTC.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Các chứng từ chứng minh khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (nếu có).
Thời hạn kê khai
Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn quy định như sau:
- Kê khai theo quý: chậm nhất là ngày thứ 30 của tháng tiếp theo quý phát sinh.
- Kê khai theo năm: chậm nhất là ngày thứ 31 tháng 3 của năm sau năm phát sinh.
Thủ tục giải quyết hồ sơ khai thuế
Cơ quan thuế có trách nhiệm giải quyết hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ.
4. Cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, giá chuyển nhượng bất động sản là giá do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác định giá chuyển nhượng bất động sản thường gặp nhiều khó khăn, bởi giá bất động sản thường xuyên biến động, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng, tình trạng sử dụng, quy hoạch,…
Dưới đây là một số phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản thường được sử dụng:
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản dựa trên giá chuyển nhượng của các bất động sản tương tự trong khu vực.
Để áp dụng phương pháp này, cần thu thập thông tin về giá chuyển nhượng của các bất động sản tương tự trong khu vực, bao gồm vị trí, diện tích, chất lượng, tình trạng sử dụng, quy hoạch,… Sau đó, so sánh các thông tin này để xác định giá chuyển nhượng của bất động sản cần xác định.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Phương pháp chiết khấu dòng tiền là phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản dựa trên dòng tiền thu được từ việc sử dụng bất động sản.
Để áp dụng phương pháp này, cần xác định dòng tiền thu được từ việc sử dụng bất động sản trong tương lai, bao gồm tiền thuê, tiền lãi từ việc cho thuê, tiền bán lại bất động sản,… Sau đó, chiết khấu dòng tiền này về hiện tại để xác định giá chuyển nhượng của bất động sản.
Phương pháp thu nhập ròng
Phương pháp thu nhập ròng là phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập ròng từ việc sử dụng bất động sản.
Để áp dụng phương pháp này, cần xác định thu nhập ròng từ việc sử dụng bất động sản trong một năm, bao gồm tiền thuê, tiền lãi từ việc cho thuê,… Sau đó, nhân thu nhập ròng này với hệ số thu nhập ròng để xác định giá chuyển nhượng của bất động sản.
Phương pháp vốn hóa
Phương pháp vốn hóa là phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập ròng từ việc sử dụng bất động sản và thời gian sử dụng bất động sản.
Để áp dụng phương pháp này, cần xác định thu nhập ròng từ việc sử dụng bất động sản trong một năm, bao gồm tiền thuê, tiền lãi từ việc cho thuê,… Sau đó, chia thu nhập ròng này cho tỷ lệ chiết khấu để xác định giá chuyển nhượng của bất động sản.
Phương pháp chuyên gia
Phương pháp chuyên gia là phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản dựa trên ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.
Để áp dụng phương pháp này, cần thuê các chuyên gia bất động sản để xác định giá chuyển nhượng của bất động sản.
Trong trường hợp các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không thỏa thuận được giá chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản quyết định.
Trên đây là một số thông tin về Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cần những điều kiện gì?. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
