Thuế đất thổ cư là một loại thuế mà người sử dụng đất ở phải nộp cho Nhà nước. Mức thuế đất thổ cư được xác định dựa trên diện tích đất ở, mức giá tính thuế và tỷ lệ (%) nhân với diện tích đất ở tính thuế. Vậy thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ như thế nào ? Hãy cùng ACC giải đáp thắc mắc này
1. Sổ đỏ là gì ?
Sổ đỏ, hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là một loại giấy tờ quan trọng thể hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất.
Lịch sử của sổ đỏ
Trước đây, ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp dưới dạng giấy trắng có đóng dấu đỏ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, loại giấy chứng nhận này dễ bị làm giả, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2009/NĐ-CP quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo Nghị định này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp dưới dạng sổ đỏ, có màu đỏ, có hình Quốc huy Việt Nam, có mã vạch và được bảo đảm an ninh, bảo mật.
Ý nghĩa của sổ đỏ
Sổ đỏ có ý nghĩa quan trọng đối với người sử dụng đất, thể hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất. Sổ đỏ được sử dụng để:
Chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất.
Là cơ sở để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Là cơ sở để xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Các loại sổ đỏ
Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, sổ đỏ được chia thành các loại sau:
Sổ đỏ loại A: Cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổ chức.
Sổ đỏ loại B: Cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân.
Sổ đỏ loại C: Cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cộng đồng dân cư.
Thủ tục cấp sổ đỏ
Thủ tục cấp sổ đỏ được quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và quyết định cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời hạn cấp sổ đỏ là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, thời hạn cấp sổ đỏ không quá 40 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Cách thức bảo quản sổ đỏ
Sổ đỏ là một loại giấy tờ quan trọng, cần được bảo quản cẩn thận. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần lưu ý những vấn đề sau để bảo quản sổ đỏ:
Sổ đỏ cần được cất giữ ở nơi an toàn, tránh bị ướt, cháy, rách.
Không được tẩy xóa, sửa chữa nội dung trên sổ đỏ.
Khi sổ đỏ bị rách, mất, thất lạc, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
2. Quy định khi về đất thổ cư khi làm sổ đỏ
Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, các trường hợp phải nộp thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ bao gồm:
2.1 Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận)
Đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
Đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
Đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
2.2 Thuế trước bạ
Áp dụng cho tất cả các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tiên, bao gồm cả trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Mức thuế trước bạ được tính theo công thức:
Thuế trước bạ = 0,5% x Giá đất x Diện tích đất
Trong đó:
Giá đất: là giá đất quy định tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Diện tích đất: là diện tích thực tế thửa đất thổ cư đang đề nghị cấp sổ đỏ.
3. 1m2 là bao nhiêu khi làm sổ đỏ
Giá 1m2 khi làm sổ đỏ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:
- Vị trí đất: Đất ở khu vực trung tâm thành phố, đô thị sẽ có giá cao hơn đất ở khu vực nông thôn, ngoại thành.
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở có giá cao hơn đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
- Hướng đất: Đất ở hướng Đông Nam, Tây Nam sẽ có giá cao hơn đất ở hướng Tây Bắc, Đông Bắc.
- Cơ sở hạ tầng: Đất ở có đầy đủ các tiện ích cơ sở hạ tầng sẽ có giá cao hơn đất ở chưa có hoặc thiếu các tiện ích cơ sở hạ tầng.
Ngoài ra, giá 1m2 khi làm sổ đỏ cũng có thể thay đổi theo thời gian. Hiện nay, giá đất ở các khu vực trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh có thể dao động từ 50 triệu đồng/m2 đến 100 triệu đồng/m2.
Cách tính giá 1m2 khi làm sổ đỏ
Giá 1m2 khi làm sổ đỏ được tính theo công thức sau:
Giá 1m2 = Diện tích đất x Giá đất/m2
Trong đó:
- Diện tích đất là diện tích đất thực tế được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá đất/m2 là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
4. Lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư
Lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư là khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai năm 2013.
Nghị định 126/2021/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đất đai.
Đối tượng nộp lệ phí
Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mức thu lệ phí
Mức thu lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư được quy định như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Trường hợp được cấp giấy chứng nhận lần đầu: 100.000 đồng/giấy.
- Trường hợp cấp đổi, cấp lại, xác nhận biến động: 50.000 đồng/giấy.
Đối với tổ chức: 500.000 đồng/giấy.
Thời hạn nộp lệ phí
Người sử dụng đất nộp lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ nộp lệ phí
Hồ sơ nộp lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư bao gồm:
- Tờ khai lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của người nộp lệ phí.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thủ tục nộp lệ phí
Hồ sơ nộp lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Lưu ý
- Người sử dụng đất có thể nộp lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp qua ngân hàng, kho bạc nhà nước.
- Trường hợp nộp lệ phí qua ngân hàng, kho bạc nhà nước, người sử dụng đất cần nộp tiền vào tài khoản của Chi cục Thuế nơi có đất.
Lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư được quy định như sau:
Đối tượng nộp lệ phí: Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mức thu lệ phí:
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Trường hợp được cấp giấy chứng nhận lần đầu: 100.000 đồng/giấy.
- Trường hợp cấp đổi, cấp lại, xác nhận biến động: 50.000 đồng/giấy.
- Đối với tổ chức: 500.000 đồng/giấy.
- Thời hạn nộp lệ phí: Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ nộp lệ phí:
- Tờ khai lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của người nộp lệ phí.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục nộp lệ phí:
- Người sử dụng đất có thể nộp lệ phí cấp sổ đỏ đất thổ cư trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp qua ngân hàng, kho bạc nhà nước.
- Trường hợp nộp lệ phí qua ngân hàng, kho bạc nhà nước, người sử dụng đất cần nộp tiền vào tài khoản của Chi cục Thuế nơi có đất.
5. Lệ phí thẩm định khi làm sổ đỏ thổ cư
Lệ phí thẩm định khi làm sổ đỏ thổ cư
Theo quy định tại Thông tư số 02/2022/TT-BTC ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Bộ Tài chính quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lệ phí thẩm định khi làm sổ đỏ thổ cư được quy định như sau:
Đối với đất ở:
Tại các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và thị xã: Mức thu là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.
Tại các khu vực khác: Mức thu là 0,2% giá trị quyền sử dụng đất.
Đối với đất nông nghiệp:
- Tại các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và thị xã: Mức thu là 0,1% giá trị quyền sử dụng đất.
- Tại các khu vực khác: Mức thu là 0,05% giá trị quyền sử dụng đất.
- Lệ phí thẩm định được tính trên giá trị quyền sử dụng đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thẩm định.
Ví dụ: Ông A có 100m2 đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất ở do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là 200.000 đồng/m2.
Như vậy, số tiền lệ phí thẩm định khi làm sổ đỏ cho ông A là:
- Lệ phí thẩm định = 0,5% * 200.000 đồng/m2 * 100m2 = 1.000.000 đồng
- Lệ phí thẩm định được nộp cùng với hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Tiền cấp sổ đỏ khi sử dụng đất thổ cư
6.1. Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP, những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ bao gồm:
Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm cả đất xây dựng nhà ở.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm cả đất xây dựng nhà ở.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích công cộng.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Những trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở.
- Tổ chức được phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư.
- Tổ chức được phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó đã được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó đã được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
- Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các giấy tờ khác có cùng loại do cơ quan có thẩm quyền cấp đối với nhà ở và đất ở.
Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm
6.2. Trường hợp không cần nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có 6 trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ, cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Người sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
Trường hợp 3: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất tái định cư, nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 4: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để xây dựng nhà ở, kể cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để làm nhà ở theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 5: Người sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất mà công trình đó không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 6: Người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Để xác định người sử dụng đất có thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ hay không, cần căn cứ vào các giấy tờ, hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật về đất đai.
Ví dụ:
Trường hợp 1: Hộ gia đình ông A có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình ông A sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Hộ gia đình bà B có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình bà B sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Hộ gia đình ông C được Nhà nước giao đất tái định cư theo quy định của pháp luật. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình ông C sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 4: Hộ gia đình ông D được Nhà nước giao đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để xây dựng nhà ở. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình ông D sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 5: Hộ gia đình ông E có công trình xây dựng trên đất là nhà ở, công trình phụ trợ của nhà ở. Công trình xây dựng này không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình ông E sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 6: Hộ gia đình ông F được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình ông F sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định.
Trên đây là một số thông tin về Các quy định về thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ theo quy định. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
