Thuế hợp thức hóa nhà đất là loại thuế mà người sở hữu nhà đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa nhà đất xây dựng không phép, trái phép. Vậy cách tính thuế hợp thức hóa nhà đất là gì ? Hãy để ACC giúp bạn tìm hiểu về vấn đề này
1. Thuế hợp thức hóa nhà đất là gì ?
Thuế hợp thức hóa nhà đất là loại thuế mà người sở hữu nhà đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa nhà đất, bao gồm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người nộp thuế phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà đất được quy định tại Thông tư số 301/2019/TT-BTC, cụ thể như sau:
- Đối với nhà ở, đất ở: 0,5%
- Đối với đất nông nghiệp: 0,03%
- Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: 0,03%
Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người nộp thuế phải nộp đối với thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá trúng đấu giá, giá giao dịch thực tế trên thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Mức thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 16 Luật Thuế thu nhập cá nhân, cụ thể như sau:
- Thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với cá nhân.
- Thuế suất 5% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với tổ chức.
Ngoài ra, đối với một số trường hợp cụ thể, người sở hữu nhà đất có thể được miễn, giảm thuế hợp thức hóa nhà đất theo quy định của pháp luật.
Ví dụ:
Miễn lệ phí trước bạ đối với nhà ở, đất ở thuộc sở hữu của hộ nghèo, hộ cận nghèo; nhà ở, đất ở được xây dựng trên diện tích đất ở trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định của pháp luật.
Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Để xác định mức thuế hợp thức hóa nhà đất, người sở hữu nhà đất cần xác định giá trị tài sản của nhà đất theo quy định của cơ quan chức năng hoặc thỏa thuận giữa bên mua và bán. Sau đó, căn cứ vào giá trị tài sản đã xác định, áp dụng các mức lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nêu trên để tính ra tổng số tiền thuế phải nộp.
Thuế hợp thức hóa nhà đất là một trong những khoản chi phí mà người sở hữu nhà đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa nhà đất. Do đó, người sở hữu nhà đất cần nắm rõ các quy định về thuế hợp thức hóa nhà đất để thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ và đúng quy định.
2. Tại sao cần phải hợp thức hóa nhà đất ?
Hợp thức hóa nhà đất là việc xác lập lại quyền sở hữu, sử dụng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Việc hợp thức hóa nhà đất có ý nghĩa quan trọng đối với cả người sử dụng đất và nhà nước.
Về phía người sử dụng đất, việc hợp thức hóa nhà đất mang lại những lợi ích sau:
- Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà đất được hợp thức hóa sẽ được pháp luật công nhận và bảo vệ, giúp người sử dụng đất yên tâm về quyền sở hữu, sử dụng của mình.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, cho thuê, cho thuê lại nhà đất. Nhà đất được hợp thức hóa sẽ dễ dàng được giao dịch, mua bán, cho thuê, cho thuê lại,… Điều này giúp người sử dụng đất có thể khai thác tối đa giá trị tài sản của mình.
- Giảm thiểu rủi ro pháp lý. Nhà đất được hợp thức hóa sẽ giúp người sử dụng đất tránh được những rủi ro pháp lý như bị thu hồi đất, bị xử phạt vi phạm hành chính,…
Về phía nhà nước, việc hợp thức hóa nhà đất mang lại những lợi ích sau:
- Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai. Nhà đất được hợp thức hóa sẽ được nhà nước quản lý chặt chẽ hơn, giúp ngăn chặn tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai,…
- Tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nhà đất được hợp thức hóa sẽ phải nộp các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Tạo điều kiện cho phát triển kinh tế – xã hội. Nhà đất được hợp thức hóa sẽ được khai thác hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
3. Cách tính thuế hợp thức hóa nhà đất
Thuế hợp thức hóa nhà đất là khoản thuế mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa nhà đất theo quy định của pháp luật. Thuế hợp thức hóa nhà đất bao gồm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Thuế sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Thuế sử dụng đất = Diện tích đất tính thuế x Giá đất x Thuế suất
Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế là diện tích đất ở hợp pháp mà người sử dụng đất đang sử dụng.
- Giá đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Thuế suất là mức thuế suất do pháp luật quy định.
Theo quy định hiện hành, thuế suất thuế sử dụng đất đối với đất ở được chia thành 3 bậc như sau:
| Bậc | Diện tích đất | Thuế suất |
| 1 | Từ 0 đến 0,5 ha | 0,03% |
| 2 | Từ 0,5 ha đến 1 ha | 0,04% |
| 3 | Trên 1 ha | 0,05% |
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế mà cá nhân phải nộp cho Nhà nước đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Thuế thu nhập cá nhân khi hợp thức hóa nhà đất được tính theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất
Trong đó:
- Giá trị chuyển nhượng bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở do các bên thỏa thuận.
- Thuế suất là mức thuế suất do pháp luật quy định.
Theo quy định hiện hành, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được chia thành 2 bậc như sau:
| Bậc | Thu nhập từ chuyển nhượng | Thuế suất |
| 1 | Từ 10 triệu đồng trở xuống | 10% |
| 2 | Trên 10 triệu đồng | 15% |
Trường hợp miễn thuế
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất được miễn thuế sử dụng đất khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
- Đất ở trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Đất ở được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động theo quy định của pháp luật.
Đối tượng nộp thuế
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất là đối tượng nộp thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân khi hợp thức hóa nhà đất.
Thời hạn nộp thuế
Người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân trước khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cách nộp thuế
Người sử dụng đất có thể nộp thuế theo hình thức trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước hoặc nộp thuế điện tử.
Lưu ý
- Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất ở thì thuế sử dụng đất được tính chung cho tất cả các thửa đất.
- Trường hợp người sử dụng đất có nhiều nhà ở trên cùng thửa đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính chung cho tất cả các nhà ở.
Tham khảo
Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Nghị định số 123/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện quy định về thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế hợp thức hóa nhà đất. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
