Bắt đầu một bài tập kế toán về bất động sản đầu tư là một cơ hội để khám phá một lĩnh vực quan trọng trong lĩnh vực tài chính và kế toán. Bất động sản đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và quản lý tài sản của một tổ chức hoặc cá nhân, và yêu cầu kiến thức sâu rộng về kế toán để có thể hiểu và quản lý một cách hiệu quả. Cùng công ty kế toán kiểm toán thuế ACC sẽ tìm hiểu về bài tập kế toán bất động sản đầu tư mới nhất nhé!
Bài 1:
Khi mua đất:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 1.540.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 1.540.000.000đ
Chi phí trước khi sử dụng:
Nợ 641 (Chi phí trước khi sử dụng) 25.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 25.000.000đ
Khi thanh lý bất động sản đầu tư:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 9.900.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 900.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 120.400.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 110.300.000đ
Có 641 (Chi phí thanh lý) 4.000.000đ
Khi doanh nghiệp bán bất động sản đầu tư:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 1.100.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 100.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 720.000.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 150.000.000đ
Có 511 (Doanh thu bán BĐS) 1.100.000.000đ
Có 641 (Chi phí nhượng bán) 8.800.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 800.000đ
Khi mua bất động sản trả chậm:
Định khoản khi trả trước:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 500.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 150.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 350.000.000đ
Định khoản khi trả số còn lại trong 24 tháng:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 40.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 40.000.000đ
Khi hoàn thành xây dựng bất động sản:
Định khoản:
Nợ 113 (Bất động sản đầu tư hoàn thành) 350.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 350.000.000đ
Bài 2:
Khi mua đất:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 550.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 550.000.000đ
Chi phí trước khi sử dụng:
Nợ 641 (Chi phí trước khi sử dụng) 5.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 5.000.000đ
Khi xây dựng công trình:
Định khoản khi chi phí phát sinh:
Nợ 641 (Chi phí xây dựng) 403.500.000đ
Nợ 213 (Lương phải trả) 75.000.000đ
Nợ 215 (Trích BHXH, BHYT, KPCĐ) – Theo quy định
Nợ 153 (Vật liệu xuất dùng) 250.000.000đ
Nợ 154 (Nhiên liệu xuất dùng) 18.000.000đ
Nợ 155 (Phụ tùng xuất dùng) 15.000.000đ
Nợ 641 (Chi phí khác) 11.000.000đ
Định khoản khi trả bằng chuyển khoản:
Nợ 641 (Chi phí khác) 9.975.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 9.975.000đ
Khi bán bất động sản:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 1.276.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 126.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.200.000.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 120.000.000đ
Có 511 (Doanh thu bán BĐS) 1.276.000.000đ
Có 641 (Chi phí bán BĐS) 20.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 20.000.000đ
Khi cho thuê tòa nhà:
Định khoản:
Nợ 113 (Bất động sản đầu tư hoàn thành) 12.000.000.000đ
Có 114 (Thuê tài sản) 1.200.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 120.000.000đ
Có 217 (Tiền gởi ngân hàng) 10.880.000.000đ
Có 632 (Khấu hao BĐS) 800.000.000đ (2% x 40.000.000đ x 4 năm)
Bài 3:
Khi mua đất:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 50.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 50.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 5.000.000đ
Khi chuyển TSCĐ thành BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 40.000.000đ
Có 123 (TSCĐ hữu hình) 40.000.000đ
Khi chuyển hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 300.000.000đ
Có 153 (NVL xuất dùng) 3.000.000đ
Có 154 (Dịch vụ mua ngoài) 1.000.000đ
Có 641 (Chi phí khác) 1.000.000đ
Khi hoàn thành tân trang và nâng cấp BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 6.000.000đ
Có 153 (NVL xuất dùng) 3.000.000đ
Có 154 (Dịch vụ mua ngoài) 1.000.000đ
Có 641 (Chi phí khác) 2.000.000đ
Khi bán BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 1.282.800.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 128.280.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.190.000.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 50.000.000đ
Có 511 (Doanh thu bán BĐS) 1.282.800.000đ
Có 641 (Chi phí bán BĐS) 20.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 20.000.000đ
Khi cho thuê BĐS đầu tư:
Định khoản khi ký hợp đồng:
Nợ 114 (Thuê tài sản) 360.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 36.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 940.000.000đ
Có 217 (Tiền gửi ngân hàng) 396.000.000đ (360.000.000đ + 36.000.000đ)
Định khoản khi thu tiền thuê:
Nợ 111 (Tiền mặt) 396.000.000đ
Có 114 (Thuê tài sản) 360.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 36.000.000đ
Bài 4:
Khi xây dựng văn phòng:
Định khoản khi chi phí xây dựng phát sinh:
Nợ 641 (Chi phí xây dựng) 185.500.000đ
Nợ 153 (Vật liệu xuất dùng) 100.000.000đ
Nợ 154 (Phụ tùng thay thế) 40.000.000đ
Nợ 213 (Tiền lương phải trả) 20.000.000đ
Nợ 215 (Trích BHXH, BHYT, KPCĐ) – Theo quy định
Nợ 154 (Dịch vụ mua ngoài) 330.000.000đ
Nợ 333 (Thuế VAT) 33.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 200.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 185.500.000đ (185.500.000đ – 330.000.000đ)
Có 133 (Thuế GTGT) 33.000.000đ
Có 641 (Chi phí khác) 22.000.000đ (10.500.000đ + 4.000.000đ + 5.000.000đ + 2.000.000đ + 500.000đ)
Khi bán BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 1.276.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 126.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.200.000.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 120.000.000đ
Có 511 (Doanh thu bán BĐS) 1.276.000.000đ
Có 641 (Chi phí bán BĐS) 20.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 20.000.000đ
Khi mua BĐS trả góp:
Định khoản khi trả trước:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 500.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 150.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 350.000.000đ
Định khoản khi trả số còn lại trong 20 tháng:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 40.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 40.000.000đ
Khi cho thuê tòa nhà:
Định khoản khi ký hợp đồng:
Nợ 114 (Thuê tài sản) 12.000.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 1.200.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.200.000.000đ
Có 217 (Tiền gửi ngân hàng) 10.880.000.000đ
Có 632 (Khấu hao BĐS) 800.000.000đ (2% x 40.000.000Nếu 4 năm).
Khi thu tiền thuê:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 10.880.000.000đ
Có 114 (Thuê tài sản) 12.000.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 1.200.000.000đ
Bài 5:
Khi mua đất:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 50.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 50.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 5.000.000đ
Khi chuyển TSCĐ thành BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 40.000.000đ
Có 123 (TSCĐ hữu hình) 40.000.000đ
Khi chuyển hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 300.000.000đ
Có 153 (NVL xuất dùng) 3.000.000đ
Có 154 (Dịch vụ mua ngoài) 1.000.000đ
Có 641 (Chi phí khác) 1.000.000đ
Khi hoàn thành tân trang và nâng cấp BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 6.000.000đ
Có 153 (NVL xuất dùng) 3.000.000đ
Có 154 (Phụ tùng thay thế) 2.000.000đ
Có 641 (Chi phí khác) 1.000.000đ
Khi bán BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 1.261.800.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 126.180.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.190.000.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 45.000.000đ
Có 511 (Doanh thu bán BĐS) 1.261.800.000đ
Có 641 (Chi phí bán BĐS) 20.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 20.000.000đ
Khi cho thuê BĐS đầu tư:
Định khoản khi ký hợp đồng:
Nợ 114 (Thuê tài sản) 36.000.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 3.600.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 900.000.000đ
Có 217 (Tiền gửi ngân hàng) 32.400.000.000đ
Có 632 (Khấu hao BĐS) 40.500.000đ (10% x 400.000.000đ x 4 năm)
Định khoản khi thu tiền thuê hàng tháng:
Nợ 111 (Tiền mặt) 32.400.000.000đ
Có 114 (Thuê tài sản) 36.000.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 3.600.000.000đ
Bài 6:
Khi mua tòa nhà:
Định khoản:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 12.000.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 12.000.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 120.000.000đ
Nợ 333 (Thuế VAT) 120.000.000đ
Khi mua đất trả góp:
Định khoản khi trả trước:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 500.000.000đ
Có 111 (Tiền mặt) 150.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 350.000.000đ
Định khoản khi trả số còn lại trong 20 tháng:
Nợ 112 (Đất đầu tư) 40.000.000đ
Có 344 (Nợ ngân hàng) 40.000.000đ
Khi bán BĐS đầu tư:
Định khoản:
Nợ 111 (Tiền mặt) 1.276.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 127.600.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.160.000.000đ
Có 631 (Hao mòn BĐS) 50.000.000đ
Có 511 (Doanh thu bán BĐS) 1.276.000.000đ
Có 641 (Chi phí bán BĐS) 20.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 20.000.000đ
Khi cho thuê tòa nhà:
Định khoản khi ký hợp đồng:
Nợ 114 (Thuê tài sản) 12.000.000.000đ
Nợ 133 (Thuế GTGT) 1.200.000.000đ
Có 112 (Đất đầu tư) 1.200.000.000đ
Có 217 (Tiền gửi ngân hàng) 10.880.000.000đ
Có 632 (Khấu hao BĐS) 800.000.000đ (2% x 40.000.000đ x 4 năm)
Định khoản khi thu tiền thuê hàng tháng:
Nợ 111 (Tiền mặt) 10.880.000.000đ
Có 114 (Thuê tài sản) 12.000.000.000đ
Có 133 (Thuế GTGT) 1.200.000.000đ
Bài tập 7: Mua bất động sản đầu tư
Một công ty quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản. Họ mua một khu đất với giá 5 tỷ đồng và lập kế hoạch xây dựng một tòa nhà căn hộ. Dự án dự kiến sẽ tốn 10 tỷ đồng cho việc xây dựng và cơ sở hạ tầng. Họ sử dụng nguồn vốn tự có và vay ngân hàng với lãi suất 8% mỗi năm. Sau khi hoàn thành, dự án này dự kiến mang lại thu nhập hàng năm là 3 tỷ đồng.
Tính toán:
- Tính tổng chi phí đầu tư cho dự án.
- Tính tổng lãi suất phải trả hàng năm nếu vay ngân hàng.
- Tính lãi ròng trước thuế hàng năm từ dự án bất động sản.
- Tính điểm hòa vốn (Break-even point) – tức là thời điểm công ty thu hồi lại tổng số tiền đầu tư.
Hướng dẫn giải:
- Tính tổng chi phí đầu tư cho dự án:
- Giá mua khu đất: 5 tỷ đồng.
- Chi phí xây dựng và cơ sở hạ tầng: 10 tỷ đồng.
- Tổng chi phí đầu tư = Giá mua đất + Chi phí xây dựng = 5 tỷ đồng + 10 tỷ đồng = 15 tỷ đồng.
- Tính tổng lãi suất phải trả hàng năm nếu vay ngân hàng:
- Số tiền vay: 10 tỷ đồng (chi phí xây dựng và cơ sở hạ tầng).
- Lãi suất vay: 8% mỗi năm.
- Tổng lãi hàng năm = Số tiền vay x Lãi suất vay = 10 tỷ đồng x 8% = 0.8 tỷ đồng.
- Tính lãi ròng trước thuế hàng năm từ dự án bất động sản:
- Lãi thu về hàng năm từ dự án: 3 tỷ đồng.
- Lãi ròng trước thuế = Lãi thu về – Tổng lãi suất vay = 3 tỷ đồng – 0.8 tỷ đồng = 2.2 tỷ đồng.
- Tính điểm hòa vốn (Break-even point):
- Điểm hòa vốn là thời điểm mà tổng lãi ròng bằng tổng chi phí đầu tư.
- Điểm hòa vốn = Tổng chi phí đầu tư / Lãi ròng trước thuế hàng năm = 15 tỷ đồng / 2.2 tỷ đồng = khoảng 6.82 năm.
Bài tập 8: Bán bất động sản đầu tư
Sau khi hoàn thành dự án, công ty quyết định bán bất động sản để thu hồi vốn và lãi. Họ nhận được đề nghị từ một nhà đầu tư khác với giá 18 tỷ đồng.
Tính toán:
- Tính lợi nhuận sau khi bán bất động sản, sau khi trừ đi chi phí ban đầu.
- Tính thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 25% trên lợi nhuận từ việc bán bất động sản.
- Tính lợi nhuận ròng sau thuế.
Hướng dẫn giải:
- Tính lợi nhuận sau khi bán bất động sản, sau khi trừ đi chi phí ban đầu:
- Giá bán bất động sản: 18 tỷ đồng.
- Chi phí ban đầu (tổng chi phí đầu tư): 15 tỷ đồng.
- Lợi nhuận sau khi bán = Giá bán – Chi phí ban đầu = 18 tỷ đồng – 15 tỷ đồng = 3 tỷ đồng.
- Tính thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 25% trên lợi nhuận từ việc bán bất động sản:
- Thuế thu nhập cá nhân = Lợi nhuận sau khi bán x Tỷ lệ thuế (25%) = 3 tỷ đồng x 25% = 0.75 tỷ đồng.
- Tính lợi nhuận ròng sau thuế:
- Lợi nhuận ròng sau thuế = Lợi nhuận sau khi bán – Thuế thu nhập cá nhân = 3 tỷ đồng – 0.75 tỷ đồng = 2.25 tỷ đồng.
Bài tập 9: Tính toán Lợi nhuận thuần từ Đầu tư Bất động sản
Mục tiêu: Tính toán lợi nhuận thuần từ một dự án bất động sản đầu tư.
- Thông tin dự án:
- Diện tích đất: 1.000m2
- Giá mua đất: 2 tỷ VND
- Chi phí xây dựng: 5 tỷ VND
- Tổng chi phí đầu tư khác: 1 tỷ VND
- Giá bán dự kiến: 10 tỷ VND
- Thuế VAT: 10%
- Tính toán lợi nhuận thuần: a. Tổng chi phí đầu tư: Giá mua đất + Chi phí xây dựng + Tổng chi phí đầu tư khác b. Doanh thu bán hàng: Giá bán dự kiến * (1 – Thuế VAT) c. Lợi nhuận thuần = Doanh thu bán hàng – Tổng chi phí đầu tư
Bài tập 2: Tính toán ROI (Tỉ suất sinh lời đầu tư) cho Dự án Bất động sản
Mục tiêu: Đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản thông qua tỉ suất sinh lời đầu tư (ROI).
- Thông tin dự án:
- Tổng vốn đầu tư: 10 tỷ VND
- Lợi nhuận thuần dự kiến: 3 tỷ VND/năm (duy trì trong 5 năm)
- Chi phí duy trì hàng năm: 500 triệu VND
- Tính toán ROI: a. Tổng lợi nhuận sau 5 năm = Lợi nhuận thuần dự kiến * Số năm duy trì b. Tổng chi phí duy trì sau 5 năm = Chi phí duy trì hàng năm * Số năm duy trì c. ROI = (Tổng lợi nhuận sau 5 năm – Tổng chi phí duy trì sau 5 năm) / Tổng vốn đầu tư * 100%
Việc học hỏi và thực hành trong bài tập này giúp chúng ta nắm bắt được tầm quan trọng của kế toán trong quản lý bất động sản đầu tư, giúp doanh nghiệp phát triển bền vững và đáp ứng được các yêu cầu của thị trường. Hy vọng rằng kiến thức từ bài tập này của Công ty Kế toán Kiểm toán Thuế ACC sẽ giúp ích cho chúng ta trong sự nghiệp kế toán và quản lý tài sản bất động sản trong tương lai.
