Hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là một trong những hoạt động kinh doanh phổ biến hiện nay. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Vậy hạch toán thuế tndn từ chuyển bđs như thế nào ? Hãy cùng ACC tìm hiểu về vấn đề này thông qua bài viết dưới đây
1. Đối tượng chịu thuế tndn từ chuyển nhượng bđs
Theo quy định của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp (TNDN) năm 2008 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đối tượng chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) bao gồm:
- Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.
- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
Đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thuế suất thuế TNDN áp dụng là 22%.
2. Tính thuế tndn từ chuyển nhượng bđs như thế nào ?
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC, căn cứ tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là thu nhập tính thuế và thuế suất.
- Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.
- Giá vốn của BĐS là giá mua của BĐS theo hợp đồng mua bán, giá trị ghi trên sổ sách kế toán, giá trị do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc giá trị do Hội đồng thẩm định giá xác định.
Các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm:
- Chi phí hợp lý, hợp lệ có liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng BĐS, như: chi phí môi giới, chi phí tư vấn, chi phí thẩm định giá, chi phí công chứng,…
- Chi phí khấu hao tài sản cố định sử dụng trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, tính theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS là 20%.
Công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS như sau:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
Ví dụ:
Doanh nghiệp A chuyển nhượng một căn nhà với giá bán là 100 triệu đồng. Giá vốn của căn nhà là 50 triệu đồng và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng là 10 triệu đồng.
Như vậy, thu nhập tính thuế của doanh nghiệp A là:
100 triệu đồng – 50 triệu đồng – 10 triệu đồng = 40 triệu đồng
Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của doanh nghiệp A là:
40 triệu đồng x 20% = 8 triệu đồng
Ngoài ra, doanh nghiệp A có thể được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS bao gồm:
- Cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở do được Nhà nước giao đất, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực bị thu hồi đất do bị giải tỏa, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng để thực hiện các dự án tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, hoặc đất ở trong khu vực bị ô nhiễm, suy thoái môi trường cần cải tạo, phục hồi.
- Doanh nghiệp chuyển nhượng BĐS do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các cá nhân, hộ gia đình quy định tại điểm trên.
- Doanh nghiệp chuyển nhượng BĐS trong khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo, vùng kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Mức giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS được quy định như sau:
- Cá nhân, hộ gia đình: 50% số thuế phải nộp.
- Doanh nghiệp: 50% số thuế phải nộp đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các cá nhân, hộ gia đình quy định tại điểm trên; 25% số thuế phải nộp đối với trường hợp chuyển nhượng BĐS trong khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo, vùng kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Để được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS, doanh nghiệp phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định và có hồ sơ đề nghị giảm thuế theo quy định.
3. Xác định thu nhập chịu thuế tndn từ chuyển nhượng bđs
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS trừ đi giá vốn của BĐS.
- Giá chuyển nhượng BĐS
Giá chuyển nhượng BĐS là giá thực tế mà bên chuyển nhượng nhận được từ bên mua, bao gồm cả khoản tiền bên mua trả thêm cho bên chuyển nhượng dưới các hình thức như tiền thưởng, phụ thu, hoa hồng, chiết khấu thanh toán.
- Giá vốn của BĐS
Giá vốn của BĐS bao gồm:
- Giá mua BĐS.
Chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua BĐS như: Chi phí giao dịch, chi phí thẩm định, chi phí tư vấn, chi phí đo đạc, chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chi phí khác có liên quan trực tiếp đến việc mua BĐS.
Ví dụ
Công ty ABC mua một căn nhà với giá 10 tỷ đồng và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua nhà là 1 tỷ đồng. Công ty ABC bán căn nhà này với giá 15 tỷ đồng.
Thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS của Công ty ABC là:
15 tỷ đồng – (10 tỷ đồng + 1 tỷ đồng) = 4 tỷ đồng
Lưu ý
- Trường hợp chuyển nhượng BĐS do trúng thưởng, quà tặng, thừa kế, nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 168 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì giá vốn của BĐS là giá thực tế được xác định theo quy định của pháp luật về thuế TNDN.
- Trường hợp chuyển nhượng BĐS do góp vốn, hợp tác kinh doanh, liên doanh thì giá vốn của BĐS là giá trị còn lại của BĐS được xác định theo quy định của pháp luật về kế toán.
- Trường hợp chuyển nhượng BĐS do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp thì giá vốn của BĐS là giá trị còn lại của BĐS được xác định theo quy định của pháp luật về kế toán.
Trên đây là một số thông tin về Hạch toán thuế tndn từ chuyển nhượng bđs. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn
