Thuế cho thuê tài sản là một loại thuế áp dụng đối với thu nhập mà cá nhân hoặc tổ chức thu được từ việc cho thuê tài sản. Thuế cho thuê tài sản có thể là một nguồn thu nhập quan trọng cho chính phủ địa phương hoặc quốc gia và thường được sử dụng để tài trợ cho các dự án công cộng và dịch vụ cộng đồng. Bài viết về ” Doanh thu tính thuế cho thuê tài sản như thế nào? ( Cập nhật 2024)” dưới đây Kế toán Kiểm toán Thuế ACC sẽ chia sẻ về thuế cho thuê tài sản.
1. Thuế cho thuê tài sản là gì?
Thuế cho thuê tài sản là khoản thuế áp dụng đối với thu nhập mà cá nhân hoặc tổ chức thu được từ việc cho thuê tài sản như nhà ở, đất đai, văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng hoặc các loại tài sản khác có thể tạo ra doanh thu từ việc cho thuê.
Các loại thuế áp dụng cho thu nhập từ cho thuê tài sản
Khi cho thuê tài sản, người cho thuê có thể phải nộp các loại thuế sau:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng khi người cho thuê có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản vượt mức quy định của cơ quan thuế.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN):
- Nếu người cho thuê là cá nhân, họ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu từ việc cho thuê.
- Nếu là doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ áp dụng theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Lệ phí môn bài: Được áp dụng đối với cá nhân hoặc doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản và có mức thu cố định hằng năm tùy vào doanh thu.
Cách tính thuế cho thuê tài sản
Thuế cho thuê tài sản thường được tính dựa trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê. Tỷ lệ thuế suất cụ thể phụ thuộc vào quy định của cơ quan thuế. Ví dụ, thuế suất có thể được tính như sau:
- Thuế GTGT: 5% trên doanh thu (nếu áp dụng).
- Thuế TNCN đối với cá nhân: 5% trên doanh thu.
- Lệ phí môn bài: Dao động từ 300.000 VNĐ đến 1.000.000 VNĐ/năm, tùy vào mức doanh thu.
Trách nhiệm kê khai và nộp thuế
Người cho thuê cần thực hiện các nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đúng hạn để tránh bị phạt. Cụ thể:
- Nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của cơ quan thuế.
- Đóng thuế đầy đủ và đúng hạn theo thông báo.
- Lưu giữ các chứng từ liên quan để phục vụ cho quá trình kiểm tra hoặc quyết toán thuế.
2. Quy tắc tính thuế cho thuê tài sản
Việc tính thuế cho thuê tài sản phụ thuộc vào quy định của từng quốc gia và khu vực. Tuy nhiên, có một số nguyên tắc chung thường được áp dụng:
2.1. Doanh thu tính thuế
Thuế cho thuê tài sản thường được tính dựa trên tổng doanh thu từ việc cho thuê, bao gồm:
- Tiền thuê hàng tháng/quý/năm.
- Các khoản thu từ phí dịch vụ đi kèm (bảo vệ, vệ sinh, quản lý, tiện ích…).
- Các khoản thu khác liên quan đến tài sản cho thuê (phí đặt cọc, bồi thường hợp đồng…).
2.2. Mức thuế suất
Mức thuế suất thường được xác định bởi cơ quan thuế và có thể thay đổi tùy theo loại tài sản (nhà ở, đất đai, bất động sản thương mại, máy móc…).
Ở một số quốc gia, thuế cho thuê tài sản có thể áp dụng theo tỷ lệ cố định hoặc theo bậc lũy tiến dựa trên doanh thu.
2.3. Phân loại tài sản cho thuê
Mỗi loại tài sản có thể chịu mức thuế khác nhau, chẳng hạn như:
- Nhà ở cho thuê cá nhân có thể được tính thuế theo mức cố định.
- Bất động sản thương mại có thể chịu thuế suất cao hơn.
- Đất cho thuê dài hạn có thể chịu thuế đất hoặc thuế giá trị gia tăng.
2.4. Các chi phí được khấu trừ
Người cho thuê có thể được trừ một số khoản chi phí hợp lý trước khi tính thuế, chẳng hạn như:
- Chi phí bảo trì, sửa chữa tài sản.
- Chi phí quản lý, vận hành tài sản.
- Lãi vay ngân hàng nếu tài sản được mua bằng vốn vay.
2.5. Chính sách miễn giảm và ưu đãi thuế
Tùy từng quốc gia, người cho thuê có thể được hưởng các chính sách miễn giảm thuế trong một số trường hợp như:
- Cho thuê nhà ở xã hội.
- Đầu tư nâng cấp, cải tạo tài sản nhằm mục đích bảo vệ môi trường hoặc tiết kiệm năng lượng.
2.6. Thời hạn và phương thức nộp thuế
Người cho thuê phải kê khai thuế định kỳ (tháng, quý hoặc năm) theo quy định của cơ quan thuế.
Có thể nộp thuế trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc qua hệ thống kê khai thuế điện tử.
Việc chậm nộp thuế có thể dẫn đến phạt hoặc bị truy thu thuế.
>>>> Tham khảo Thuế tài sản là gì? Những điều bạn cần biết
3. Cách xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản ngưỡng 100 triệu
Để xác định xem cá nhân có thuộc đối tượng phải nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) hay không, ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng mỗi năm được sử dụng là tiêu chí quan trọng. Quy định này giúp đơn giản hóa quá trình đánh giá và áp dụng các quy định về nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản. Dưới đây là cách xác định ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng:
Trường hợp 1: Cá nhân cho thuê tài sản phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch
Trong tình huống này, doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế được tính bằng tổng doanh thu phát sinh trong 12 tháng của năm dương lịch.
Ví dụ như Anh B, người đã ký hợp đồng cho thuê mặt bằng trong vòng 1 năm với giá là 5 triệu đồng/tháng.
Ví dụ 1: Anh B thu được doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà là 60.000.000 VNĐ (5.000.000 x 12). Với mức doanh thu này, Anh B không phải nộp thuế TNCN, vì doanh thu của anh ấy dưới ngưỡng 100 triệu đồng/năm.
Ví dụ 2: Nếu Anh B tăng giá thuê lên 10 triệu đồng/tháng, doanh thu của anh ấy sẽ là 120.000.000 VNĐ (10.000.000 x 12), vượt quá ngưỡng 100 triệu đồng/năm. Trong trường hợp này, Anh B sẽ phải nộp thuế TNCN và các loại thuế khác theo quy định.
Trường hợp 2: Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch
Theo quy định của Thông tư 100/2021/TT-BTC, nếu cá nhân chỉ hoạt động cho thuê tài sản trong thời gian không trọn vẹn 1 năm và doanh thu từ đó không vượt quá 100 triệu đồng, họ sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT.
Ví dụ: Ông B cho thuê mặt bằng với giá 20 triệu đồng/tháng từ tháng 9/2023 đến hết tháng 8/2024. Trong năm 2023, ông B chỉ thu được 80 triệu đồng (4 tháng x 20 triệu), nên không phải nộp thuế. Tuy nhiên, vào năm 2024 khi doanh thu là 160 triệu đồng (8 tháng x 20 triệu), ông B sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo quy định. Điều này thể hiện rõ cách xác định ngưỡng 100 triệu đồng/năm để quyết định việc nộp thuế cho cá nhân cho thuê tài sản.
4. Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân cho thuê tài sản
Công thức tính thuế TNCN có thể được mô tả như sau:
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN 5%.
Để xác định doanh thu tính thuế, có hai trường hợp cụ thể:
Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế
– Doanh thu tính thuế = Giá bên thuê trả cho bên cho thuê.
Trong tình huống này, doanh thu tính thuế được xác định dựa trên số tiền thực tế mà bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê, không cần điều chỉnh hay bổ sung thêm vì giá thuê đã bao gồm cả thuế.
Trường hợp 2: Tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế
– Doanh thu tính thuế = Giá bên thuê trả cho bên cho thuê / 0,9.
Trong trường hợp này, doanh thu tính thuế được xác định bằng cách chia số tiền thuê cho 0,9 để điều chỉnh và tính toán thuế TNCN dựa trên giả định rằng 10% của số tiền thuê chưa bao gồm trong giá thuê là số thuế phải nộp.
Công thức này giúp xác định mức thuế TNCN một cách chính xác, phản ánh đúng đắn đối với doanh thu thu được từ việc cho thuê tài sản, và đồng thời cung cấp cơ sở để cá nhân biết được mức thuế cụ thể mà họ cần nộp dựa trên thu nhập thu được từ hoạt động cho thuê của mình.
5. Các lưu ý khi xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản
Khi xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản, cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Xác định đúng loại tài sản cho thuê: Doanh thu tính thuế cho thuê tài sản được xác định khác nhau đối với từng loại tài sản cho thuê. Ví dụ, doanh thu tính thuế cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ sẽ khác với doanh thu tính thuế cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.
- Xác định đúng giá cho thuê tài sản: Doanh thu tính thuế được xác định theo số tiền bên thuê trả cho bên cho thuê theo hợp đồng thuê. Do đó, cần xác định đúng giá cho thuê tài sản theo hợp đồng.
- Xử lý trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế được xác định theo doanh thu trả trước được phân bổ theo năm dương lịch.
- Xử lý trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản theo hình thức khoán: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản theo hình thức khoán thì doanh thu tính thuế được xác định theo số tiền khoán.
>>>> Tìm hiểu Cách tính thuế tài sản gắn liền với đất chi tiết nhất cùng ACC bạn nhé!
6. Câu hỏi thường gặp
Nếu hợp đồng cho thuê không bao gồm thuế, có cần quy đổi doanh thu không?
Có. Trường hợp hợp đồng quy định giá cho thuê chưa bao gồm thuế, doanh thu tính thuế được xác định bằng cách chia doanh thu chưa bao gồm thuế cho 0,9.
Cá nhân cho thuê nhà có phải nộp lệ phí môn bài không?
Có. Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp lệ phí môn bài nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, với mức lệ phí tùy thuộc vào doanh thu.
Doanh thu từ tiền phạt, bồi thường có tính vào doanh thu tính thuế TNCN không?
Có. Doanh thu tính thuế TNCN bao gồm cả các khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được.
Trên đây Kế toán Kiểm toán Thuế ACC đã cung cấp cho bạn kiến thức về Doanh thu tính thuế cho thuê tài sản như thế nào?. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN