Các câu hỏi thường gặp về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một trong những khoản thuế quan trọng đối với cá nhân và tổ chức sở hữu, sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn thắc mắc về đối tượng chịu thuế, cách tính thuế, thời hạn nộp và các trường hợp miễn giảm theo quy định pháp luật. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, bài viết dưới đây Kế toán Kiểm toán Thuế ACC sẽ tổng hợp các câu hỏi thường gặp về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, giúp bạn nắm vững các quy định và thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác, hiệu quả.

1. Thuế đất phi nông nghiệp là gì?

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Đây là loại thuế gián thu, góp phần điều tiết việc sử dụng đất đai hợp lý, hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Những cá nhân, tổ chức có trách nhiệm nộp thuế bao gồm:

• Các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở, đất xây dựng công trình, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở, công trình, hoặc hoạt động kinh doanh theo quy định.

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên các yếu tố:

• Diện tích đất chịu thuế: Phần diện tích đất thuộc diện chịu thuế theo quy định của pháp luật.
• Giá trị đất: Giá đất được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Hệ số điều chỉnh giá đất: Được quy định tùy theo từng khu vực, từng loại đất theo pháp luật hiện hành.

Mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Mức thuế suất được áp dụng theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị đất chịu thuế như sau:

• Thuế suất phổ thông: 0,03% giá trị đất.
• Thuế suất đối với phần diện tích đất vượt hạn mức: 0,07%.
• Thuế suất đối với diện tích đất sử dụng sai mục đích, lấn chiếm: 0,15%.

Mức thuế tối thiểu áp dụng cho mỗi trường hợp là 1.000 đồng/năm.

Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn theo quy định.

Thời hạn nộp thuế: Chậm nhất là ngày 31/3 hằng năm.

Các trường hợp được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Một số trường hợp có thể được miễn hoặc giảm thuế, bao gồm:

Miễn thuế đối với:

• Đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất của cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, đất phục vụ mục đích công cộng.
• Đất của hộ gia đình nghèo theo quy định.

Giảm thuế đối với:

• Hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp sử dụng đất ở.
• Đất ở thuộc diện được giảm thuế theo quy định pháp luật.

Cách thức nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Người nộp thuế có thể lựa chọn một trong các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước hoặc cơ quan thuế địa phương.
• Nộp qua ngân hàng thương mại theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
• Nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Hồ sơ kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Hồ sơ kê khai thuế gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (theo mẫu quy định).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ xác nhận hợp lệ).
• Giấy tờ tùy thân của người nộp thuế (CMND/CCCD).

Việc nắm rõ các quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giúp cá nhân, tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng hạn, tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi khi sử dụng đất.

2. Các câu hỏi thường gặp về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Câu hỏi 1: Đối tượng nào phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

Các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp.

Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình, sản xuất, kinh doanh.

Câu hỏi 2: Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì?

Trả lời:

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Diện tích đất chịu thuế.
• Giá trị đất.
• Hệ số điều chỉnh giá đất.

Câu hỏi 3: Giá trị đất chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định như thế nào?

Trả lời:

Giá trị đất chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất chịu thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

Câu hỏi 4: Mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bao nhiêu?

Trả lời:

Mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định như sau:

Loại đất	Thuế suất
Đất ở	0,03% – 0,06%
Đất xây dựng công trình	0,03% – 0,04%
Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh	0,03% – 0,06%

Câu hỏi 5: Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bao nhiêu?

Trả lời:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp một lần trong năm, chậm nhất là ngày 31 tháng 3 hàng năm.

Câu hỏi 6: Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải kê khai thuế như thế nào?

Trả lời:

Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải kê khai thuế theo mẫu quy định. Kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc kê khai qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế.

Câu hỏi 7: Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nộp thuế như thế nào?

Trả lời:

Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể nộp thuế bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Nộp thuế bằng tiền mặt tại cơ quan thuế hoặc qua ngân hàng, kho bạc nhà nước. Nộp thuế bằng chuyển khoản qua ngân hàng, kho bạc nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế.

Câu hỏi 8: Những trường hợp nào được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 13 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các trường hợp được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất ở trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp đất ở do được Nhà nước giao, cho thuê theo quy định của pháp luật.
• Đất ở được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh ở nông thôn, không phân biệt diện tích.
• Đất ở được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh ở đô thị, diện tích không vượt quá hạn mức quy định.
• Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích công cộng, gồm đất giao thông, thủy lợi, khu di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi giải trí công cộng, đất công sở, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
• Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích quy hoạch xây dựng nhà ở

>>> Xem thêm Hướng dẫn cách hạch toán tiền thuê đất

3. Những đối tượng áp dụng thuế đất phi nông nghiệp

Theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp. Cụ thể, đối tượng chịu thuế bao gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải nộp thuế theo quy định.
• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp mà không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê đất của Nhà nước để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

Các trường hợp cụ thể phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

• Đất ở tại đô thị: Bao gồm cả đất ở trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế…
• Đất ở tại nông thôn: Áp dụng với cả đất ở trong khu dân cư nông thôn.
• Đất phi nông nghiệp sử dụng vào hoạt động kinh doanh: Kể cả trường hợp thuê đất.
• Đất nông nghiệp nhưng sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
• Đất xây dựng trụ sở, cơ sở sản xuất, kinh doanh của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp, lực lượng vũ trang nhân dân.
• Đất xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác (trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định).

Các trường hợp được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Theo Điều 9 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, một số trường hợp được miễn thuế bao gồm:

• Đất sử dụng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất ở trong hạn mức được giao theo quy định pháp luật của hộ gia đình, cá nhân.
• Đất ở của cán bộ, công chức, viên chức do Nhà nước giao để làm nhà ở phục vụ công tác.
• Đất tái định cư theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đất có thu tiền sử dụng đất nhưng thuộc diện miễn thuế theo quy định.
• Đất tôn giáo, tín ngưỡng dùng cho hoạt động cộng đồng, phúc lợi công cộng.
• Đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc các công trình công cộng do Nhà nước quản lý.

Như vậy, không phải tất cả các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp đều phải nộp thuế. Việc xác định đối tượng chịu thuế hay được miễn, giảm thuế cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất và các quy định cụ thể của pháp luật.

4. Đối tượng không áp dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, những đối tượng không áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Đất ở thuộc quỹ đất dành cho tái định cư của dự án đầu tư và đất ở được Nhà nước giao hoặc cho thuê hoặc do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang.
• Đất ở trong khu nông nghiệp sử dụng vào mục đích công cộng của xã, phường, thị trấn.
• Đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của xã, phường, thị trấn.
• Đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng.
• Đất sử dụng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng.
• Đất sử dụng vào mục đích sử dụng chung trong khu đô thị, khu dân cư.
• Đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng.
• Đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng.

Ngoài ra, còn một số trường hợp không áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về thủy lợi, pháp luật về tài nguyên nước, pháp luật về khoáng sản, pháp luật về bảo vệ môi trường, pháp luật về lâm nghiệp, pháp luật về hải quan, pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp, pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, pháp luật về thuế thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, pháp luật về thuế tiêu thụ đặc biệt, pháp luật về thuế bảo vệ môi trường, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Ví dụ:

Đối với đất nông nghiệp, theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối bao gồm:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối.

Như vậy, đối với đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì sẽ không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đối với đất ở, theo quy định tại Điều 104 Luật Đất đai năm 2013, đất ở bao gồm:

• Đất ở tại nông thôn, bao gồm đất ở trong khu dân cư nông thôn, đất ở trong khu dân cư nông thôn tập trung đã được công nhận là khu dân cư tập trung.
• Đất ở tại đô thị, bao gồm đất ở trong đô thị, đất ở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

>>> Xem thêm Cách nộp thuế đất ở hàng năm theo quy định để biết các thông tin hữu ích.

5. Những quy định về thuế đất phi nông nghiệp hiện nay 

Thuế đất phi nông nghiệp là loại thuế trực thu, thu vào thu nhập từ quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Thuế đất phi nông nghiệp được áp dụng đối với người sử dụng đất thuộc các đối tượng quy định tại Điều 3 Nghị định 51/2010/NĐ-CP, bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
• Người sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê.
• Người sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Thuế đất phi nông nghiệp được xác định theo công thức sau:

Thuế sử dụng đất = Diện tích đất x Mức giá đất x Thuế suất

Trong đó:

• Diện tích đất là diện tích đất tính thuế theo quy định của pháp luật.
• Mức giá đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Thuế suất là mức thuế suất do Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được nộp theo từng năm, chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau năm tính thuế.

Mức thuế suất

Theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, mức thuế suất đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định như sau:

Loại đất	Mức thuế suất
Đất ở	0,03%
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp	0,03%
Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng	0,15%

Các trường hợp miễn, giảm thuế

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có một số trường hợp được miễn, giảm thuế đất phi nông nghiệp, bao gồm:

Miễn thuế

Căn cứ theo Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các trường hợp được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

* Đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc sở hữu của các cơ sở tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng.

* Đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực giáo dục, đào tạo, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao, y tế, xã hội, dân sinh, bảo vệ môi trường, an ninh, quốc phòng.

* Đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

* Đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của tổ chức, cá nhân thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo theo quy định của pháp luật về hộ nghèo, hộ cận nghèo.

Giảm thuế

Căn cứ theo Điều 11 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các trường hợp được giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

* Đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, hộ cá nhân có mức thu nhập thấp theo quy định của pháp luật về hộ nghèo, hộ cận nghèo.

Hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu do Bộ Tài chính quy định.
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Bản sao giấy tờ chứng minh về diện tích đất, mục đích sử dụng đất.

Thời hạn nộp thuế

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được nộp theo từng năm, chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau năm tính thuế.

Cơ quan quản lý thuế

Cơ quan quản lý thuế thực hiện việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là Cục Thuế, Chi cục Thuế.

Trên đây là một số thông tin về Các câu hỏi thường gặp về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.