Cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác. Vậy tính thuế mục đích sử dụng của từng trường hợp như thế nào. Hãy để ACC giúp bạn giải đáp thắc mắc

1. Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở

Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở sang đất ở được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trong đó:

• Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở là giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. 
• Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp là giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. 
• Mức giá đất ở và đất nông nghiệp được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Ngoài ra, đối với một số trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được miễn hoặc giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở theo quy định của pháp luật.

Ví dụ:

• Miễn thuế đối với hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức đất ở được công nhận khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở được công nhận khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại các khu vực nông thôn.
• Để xác định số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở, người sử dụng đất cần xác định giá đất ở và đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, áp dụng công thức trên để tính ra tổng số tiền thuế phải nộp.

Dưới đây là ví dụ cụ thể về cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở:

• Giả sử, giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 2 triệu đồng/m2. Diện tích đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở là 100m2.
• Theo công thức trên, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở sang đất ở được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x (10 triệu đồng/m2 – 2 triệu đồng/m2) x 100m2 = 350 triệu đồng

Đối với hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại các khu vực nông thôn, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở sang đất ở được giảm 50%, cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x (10 triệu đồng/m2 – 2 triệu đồng/m2) x 100m2 x 50/100 = 175 triệu đồng

Lưu ý:

• Trường hợp đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước ngày 1/7/2014 và được xác định là đất ở thì khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau ngày 1/7/2014 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

2. Cách tính thuế chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp của loại đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, số tiền thuế sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp x Diện tích đất

Trong đó:

 

• Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức sau:
• Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
• Diện tích đất là diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Thuế suất thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Loại đất	Giá đất	Thuế suất
Đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác	100%	0,03%
Đất trồng cây lâu năm	100%	0,03%
Đất rừng sản xuất	100%	0,03%
Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng	100%	0,01%

Ví dụ: Một hộ gia đình có thửa đất nông nghiệp có diện tích 100 m2, được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nằm trong khu vực II của thành phố Hồ Chí Minh. Hộ gia đình này có nhu cầu chuyển đổi toàn bộ diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định trên, giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 2 triệu đồng/m2. Như vậy, mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp là 8 triệu đồng/m2.

Như vậy, số tiền thuế sử dụng đất mà hộ gia đình này phải nộp là:

Tiền sử dụng đất = 8 triệu đồng/m2 x 100 m2 = 800 triệu đồng

Ngoài ra, người sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở còn phải nộp các loại thuế, phí khác như:

• Lệ phí trước bạ
• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Mức thu lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

3. Cách tính thuế chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở

Cách tính thuế chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở được quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở là giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giá đất ở được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Trường hợp diện tích đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở được xác định là đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.

Ví dụ:

Một thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có diện tích 100m2, giá đất ở là 10 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là:

10 triệu đồng/m2 x 100m2 = 1 tỷ đồng

Một thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có diện tích 100m2, giá đất ở là 10 triệu đồng/m2 và được xác định là đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp miễn thuế

Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Đất ở trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đất ở được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động theo quy định của pháp luật.
• Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được xác định là đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

Đối tượng nộp thuế

Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất là đối tượng nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Thời hạn nộp thuế

Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cách nộp thuế

Người sử dụng đất có thể nộp thuế theo hình thức trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước hoặc nộp thuế điện tử.

4. Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng?

Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng

Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng được xác định theo công thức sau:

Thuế = Giá trị đất tính thuế x Mức thu lệ phí trước bạ

Trong đó:

• Giá trị đất tính thuế là giá đất theo giá đất quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
• Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất ở được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP.

Giá trị đất tính thuế

• Giá trị đất tính thuế được xác định theo một trong các trường hợp sau:
• Trường hợp đất nhận chuyển nhượng được xác định theo giá đất quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
• Trường hợp đất nhận chuyển nhượng được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
• Trường hợp đất nhận chuyển nhượng được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào giá đất thực tế chuyển nhượng.

Thuế suất

Thuế suất lệ phí trước bạ đối với đất ở là 0,5%.

Các trường hợp miễn, giảm thuế

Theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp được miễn, giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, cụ thể như sau:

• Nhà ở của hộ nghèo, hộ cận nghèo;
• Nhà ở của người có công với cách mạng;
• Nhà ở của người thuộc diện tái định cư;
• Nhà ở của người được Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội;
• Nhà ở của người mua nhà ở xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước;
• Nhà ở của người được tặng cho nhà ở, nhận thừa kế nhà ở thuộc diện miễn thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

• Bản kê khai hiện trạng sử dụng đất;

• Bản vẽ hiện trạng và đề xuất phương án sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;

• Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định.

Bước 4: Ra quyết định

Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

5. Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở)?

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được xác định như sau:

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp khác không phải là đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất * Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới * Tỷ lệ (%) điều chỉnh giá đất

Trong đó:

• Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất là diện tích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới là giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tỷ lệ (%) điều chỉnh giá đất được xác định theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

Ví dụ: Ông A có 1000 m2 đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở), được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2014 với giá 100.000 đồng/m2. Năm 2023, ông A có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ.

Giá đất thương mại, dịch vụ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 200.000 đồng/m2. Tỷ lệ (%) điều chỉnh giá đất là 20%.

Như vậy, số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất mà ông A phải nộp là:

Tiền sử dụng đất = 1000 m2 * 200.000 đồng/m2 * 1,2 = 240.000.000 đồng

• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền thuê đất phải nộp của thời gian còn lại của thời hạn thuê.

Ví dụ: Ông B có 1000 m2 đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở), được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với giá thuê đất là 10.000 đồng/m2/năm, thời hạn thuê đất là 50 năm. Năm 2023, ông B có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ.

Thời hạn thuê đất còn lại của ông B là 45 năm (50 năm – 5 năm). Như vậy, số tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất mà ông B phải nộp là:

Tiền sử dụng đất = 10.000 đồng/m2/năm * 45 năm * 1000 

6. Cách tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế

Cách tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất x (Giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất – Giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất)

Trong đó:

• Diện tích đất là diện tích đất thực tế được chuyển mục đích sử dụng.
• Giá đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Ngoài ra, đối với một số trường hợp cụ thể, tổ chức kinh tế có thể được miễn hoặc giảm thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ví dụ:

• Miễn thuế đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
• Giảm 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với tổ chức kinh tế có dự án đầu tư tại địa bàn xã, phường, thị trấn thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Để xác định số tiền thuế phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, cần xác định diện tích đất thực tế được chuyển mục đích sử dụng, giá đất ở, giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, áp dụng công thức trên để tính ra tổng số tiền thuế phải nộp.

Dưới đây là ví dụ cụ thể về cách tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế:

• Giả sử, diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là 1000m2, giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 2 triệu đồng/m2.
• Theo công thức trên, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất = 1000m2 x (10 triệu đồng/m2 – 2 triệu đồng/m2) = 8000 triệu đồng

Lưu ý:

• Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
• Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất . Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.