Thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở là một loại thuế quan trọng, có ý nghĩa trong việc quản lý và sử dụng đất đai, bảo vệ môi trường. Vậy tính thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở như thế nào ? Hãy để ACC giúp bạn giải đáp thắc mắc
1. Thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở là gì ?
Thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở được xác định theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở là giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp là giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
- Mức giá đất ở và đất nông nghiệp được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Ngoài ra, đối với một số trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được miễn hoặc giảm thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở theo quy định của pháp luật.
Ví dụ:
- Miễn thuế đối với hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức đất ở được công nhận khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
- Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở được công nhận khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại các khu vực nông thôn.
Để xác định số tiền thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở, người sử dụng đất cần xác định giá đất ở và đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, áp dụng công thức trên để tính ra tổng số tiền thuế phải nộp.
Thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở là một khoản chi phí mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định về thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở để thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ và đúng quy định.
2. Quy định thuế chuyển đổi vườn sang đất ở
Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đối với diện tích đất trong hạn mức sử dụng đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đối với diện tích đất vượt hạn mức sử dụng đất ở thì thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất ở vượt hạn mức nhưng không có khả năng bố trí tái định cư mà diện tích đất ở vượt hạn mức đó không lớn hơn hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013 thì được tính tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định này.
Như vậy, số tiền thuế sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi vườn sang đất ở được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất ở x Thuế suất
Trong đó:
- Diện tích đất là diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Giá đất ở là giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thuế suất là thuế suất thu tiền sử dụng đất đối với đất ở.
Thuế suất thu tiền sử dụng đất đối với đất ở được quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
| Vị trí đất | Giá đất | Thuế suất |
| Khu vực I | 100% | 0,03% |
| Khu vực II | 100% | 0,04% |
| Khu vực III | 100% | 0,06% |
| Khu vực IV | 100% | 0,08% |
| Khu vực V | 100% | 0,10% |
Ví dụ: Một hộ gia đình có thửa đất vườn có diện tích 100 m2, nằm trong khu vực II của thành phố Hồ Chí Minh. Hộ gia đình này có nhu cầu chuyển đổi toàn bộ diện tích đất vườn sang đất ở. Theo quy định trên, giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là 10 triệu đồng/m2. Như vậy, số tiền thuế sử dụng đất mà hộ gia đình này phải nộp là:
Tiền sử dụng đất = 100 m2 x 10 triệu đồng/m2 x 0,04% = 4 triệu đồng
Ngoài ra, người sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở còn phải nộp các loại thuế, phí khác như:
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Mức thu lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
3. Cách tính thuế chuyển đổi vườn sang đất ở
Cách tính thuế chuyển đổi vườn sang đất ở được quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp của diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng.
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Trường hợp diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở được xác định là đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.
Ví dụ:
- Một thửa đất vườn có diện tích 100m2, giá đất ở là 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 1 triệu đồng/m2 thì tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là:
10 triệu đồng/m2 – 1 triệu đồng/m2 = 9 triệu đồng/m2
100m2 x 9 triệu đồng/m2 = 900 triệu đồng
- Một thửa đất vườn có diện tích 100m2, giá đất ở là 10 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp là 1 triệu đồng/m2 và được xác định là đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp miễn thuế
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Đất ở trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng làm nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Đất ở được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động theo quy định của pháp luật.
- Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở được xác định là đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Đối tượng nộp thuế
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất là đối tượng nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở.
Thời hạn nộp thuế
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cách nộp thuế
Người sử dụng đất có thể nộp thuế theo hình thức trực tiếp tại Kho bạc Nhà nước hoặc nộp thuế điện tử.
4. Thực hiện cách nộp thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Để nộp thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở, người nộp thuế cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ nộp thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy tờ về giao nhà ở, giấy tờ về mua bán nhà ở, giấy tờ về tặng cho nhà ở, giấy tờ về thừa kế nhà ở);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ nộp thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở được nộp tại Chi cục Thuế nơi có đất.
Bước 3: Nộp thuế
Sau khi nộp hồ sơ, Chi cục Thuế sẽ xác định nghĩa vụ thuế và thông báo cho người nộp thuế. Người nộp thuế có trách nhiệm nộp thuế theo thông báo của Chi cục Thuế.
Lưu ý
- Người nộp thuế có thể nộp thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.
- Thời hạn nộp thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở là 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Chi cục Thuế.
Cách tính thuế
Mức thuế phải nộp khi chuyển đổi đất vườn sang đất ở được xác định theo công thức sau:
Thuế = Giá trị đất tính thuế x Mức thu lệ phí trước bạ
Trong đó:
- Giá trị đất tính thuế là giá đất theo giá đất quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
- Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất ở được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Các trường hợp miễn, giảm thuế
Theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp được miễn, giảm thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở, cụ thể như sau:
- Nhà ở của hộ nghèo, hộ cận nghèo;
- Nhà ở của người có công với cách mạng;
- Nhà ở của người thuộc diện tái định cư;
- Nhà ở của người được Nhà nước giao đất để làm nhà ở xã hội;
- Nhà ở của người mua nhà ở xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước;
- Nhà ở của người được tặng cho nhà ở, nhận thừa kế nhà ở thuộc diện miễn thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở
Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Bản kê khai hiện trạng sử dụng đất;
- Bản vẽ hiện trạng và đề xuất phương án sử dụng đất sau khi chuyển mục đích;
- Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định.
Bước 4: Ra quyết định
Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Trên đây là một số thông tin về Hướng dẫn thực hiện cách tính thuế chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
