Cách tính thuế cho thuê tài sản

Thuế cho thuê tài sản là một loại thuế áp dụng đối với thu nhập mà cá nhân hoặc tổ chức thu được từ việc cho thuê tài sản. Thuế cho thuê tài sản có thể là một nguồn thu nhập quan trọng cho chính phủ địa phương hoặc quốc gia và thường được sử dụng để tài trợ cho các dự án công cộng và dịch vụ cộng đồng. Bài viết dưới đây ACC  sẽ chia sẻ về thuế cho thuê tài sản.

1. Cách tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân

1.1 Cách tính thuế môn bài cho thuê tài sản

3 mức thuế môn bài mà cá nhân cho thuê tài sản phải nộp, bao gồm:

• Nếu doanh thu bình quân trên 500 triệu đồng/năm thì sẽ nộp 1.000.000 đồng;
• Doanh thu bình quân trên 300 triệu đồng/năm – 500 triệu đồng/năm thì nộp 500.000 đồng;
• Doanh thu bình quân trên 100 triệu đồng/năm – 300 triệu đồng/năm thì nộp 300.000 đồng.

Trong đó: Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế, cụ thể:
>> Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tại một địa điểm thì căn cứ xác định thu lệ phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng trong năm tính thuế;
>> Trường hợp cá nhân cho thuê ở nhiều địa điểm thì căn cứ xác định lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của từng địa điểm trong năm tính thuế, điều này có nghĩa là sẽ bao gồm cả một địa điểm và có nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

1.2 Cách tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản

➤ Công thức tính thuế GTGT mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:

➤ Công thức tính thuế TNCN mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:

Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế

Việc xác định đối tượng cá nhân cho thuê tài sản không phải thực hiện thủ tục kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được quy định cụ thể tại Công văn số 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 của Tổng cục Thuế. Theo đó, các điểm quan trọng cần lưu ý bao gồm:

Mức doanh thu xác định nghĩa vụ thuế

Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống: Cá nhân cho thuê tài sản có tổng doanh thu trong năm dương lịch không vượt quá 100 triệu đồng được xác định là không phải nộp thuế GTGT và TNCN cho hoạt động cho thuê tài sản.

Trường hợp cho thuê không đủ 12 tháng trong năm: Nếu thời gian cho thuê không đủ 12 tháng, việc xác định nghĩa vụ thuế dựa trên doanh thu bình quân tháng. Cụ thể:

• Doanh thu bình quân tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống: Cá nhân không phải kê khai và nộp thuế.
• Doanh thu bình quân tháng trên 8,34 triệu đồng: Cá nhân phải thực hiện kê khai và nộp thuế, ngay cả khi lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ trước ngày 31/12 của năm tính thuế.

Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế

Nộp hồ sơ trước ngày 31/12: Nếu cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ trước ngày 31/12 của năm tính thuế, trường hợp doanh thu bình quân tháng trên 8,34 triệu đồng, cá nhân vẫn phải kê khai và nộp thuế.

Nộp hồ sơ sau ngày 31/12: Nếu hồ sơ khai thuế được nộp sau ngày 31/12, và tổng doanh thu thực tế từ hoạt động kinh doanh trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống, cá nhân không phải nộp thuế.

Xử lý trường hợp đã nộp thuế nhưng doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế

Trong trường hợp cá nhân đã thực hiện nộp thuế trong năm, nhưng đến cuối năm xác định tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản không vượt quá 100 triệu đồng, cá nhân có quyền:

• Chứng minh doanh thu: Cung cấp bằng chứng về tổng doanh thu thực tế trong năm.
• Đề nghị hoàn thuế hoặc bù trừ: Yêu cầu cơ quan thuế hoàn trả số thuế đã nộp hoặc bù trừ vào các khoản phải nộp phát sinh trong kỳ tiếp theo, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

So sánh với quy định trước đây

Trước đây, theo hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính, mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế được tính dựa trên doanh thu cho thuê tài sản thực tế phát sinh trong năm dương lịch, không xét đến thời gian cho thuê đủ hay không đủ 12 tháng.

Hiện nay, theo quy định tại Công văn số 2626/TCT/DNNCN, việc xác định nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản đã được điều chỉnh chi tiết hơn, đặc biệt đối với trường hợp thời gian cho thuê không đủ 12 tháng. Cá nhân cần chú ý đến doanh thu bình quân tháng để xác định đúng nghĩa vụ thuế và thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định nhằm tránh các rủi ro pháp lý.

>>> Tham khảo Khấu hao tài sản cố định xe ô tô như thế nào?

3. Thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản

Căn cứ Điểm mới 17 trong Công văn 2626/TCT/DNNCN ngày 19 tháng 07 năm 2021 quy định về thuế GTGT, TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản: về hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản (điểm a khoản 3 Điều 14)

• Kê khai theo từng lần phát sinh: về cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
• Kê khai một lần theo năm: cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

4. Nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản

Theo quy định hiện hành của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan, nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản như sau:

4.1  Đối tượng chịu thuế

Cá nhân là chủ sở hữu tài sản cho thuê: Bao gồm cá nhân trong nước và cá nhân nước ngoài có thu nhập từ cho thuê tài sản tại Việt Nam.Tổ chức, hộ kinh doanh cho thuê tài sản: Bao gồm tổ chức, hộ kinh doanh trong nước và tổ chức, hộ kinh doanh nước ngoài có thu nhập từ cho thuê tài sản tại Việt Nam.

4.2 Cơ sở tính thuế

Đối với cá nhân là chủ sở hữu tài sản cho thuê: Cơ sở tính thuế là tổng doanh thu từ cho thuê tài sản trong kỳ tính thuế, trừ đi các khoản chi hợp lý liên quan đến việc cho thuê tài sản.

Đối với tổ chức, hộ kinh doanh cho thuê tài sản: Cơ sở tính thuế là lợi nhuận thu được từ hoạt động cho thuê tài sản trong kỳ tính thuế, xác định theo quy định về xác định lợi nhuận của tổ chức, hộ kinh doanh.

4.3 Mức thuế

Đối với cá nhân là chủ sở hữu tài sản cho thuê: Áp dụng mức thuế thu nhập cá nhân theo kỳ tính thuế, hiện nay mức thuế suất dao động từ 5% đến 35%.

Đối với tổ chức, hộ kinh doanh cho thuê tài sản: Áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp theo kỳ tính thuế, hiện nay mức thuế suất là 20%.

4.4 Hạn mức miễn thuế

Đối với cá nhân là chủ sở hữu tài sản cho thuê: Thu nhập từ cho thuê tài sản của cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu không vượt quá mức thu nhập chịu thuế theo quy định. Mức thu nhập chịu thuế trong năm 2024 là 18 triệu đồng/tháng đối với cá nhân thường trú tại Việt Nam và 13 triệu đồng/tháng đối với cá nhân không thường trú tại Việt Nam.

Đối với tổ chức, hộ kinh doanh cho thuê tài sản: Không có hạn mức miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản.

4.5 Thủ tục kê khai, nộp thuế

Đối với cá nhân là chủ sở hữu tài sản cho thuê: Kê khai thuế thu nhập cá nhân theo kỳ tính thuế và nộp thuế tại cơ quan thuế địa phương nơi cư trú.

Đối với tổ chức, hộ kinh doanh cho thuê tài sản: Kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo kỳ tính thuế và nộp thuế tại cơ quan thuế địa phương nơi đặt trụ sở chính.

>>> Tìm hiểu Thuế GTGT tài sản cố định có được khấu trừ không?

5. Kỳ kê khai thuế cho thuê tài sản

Việc kê khai thuế cho thuê tài sản được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể, tùy thuộc vào việc cá nhân trực tiếp kê khai hay doanh nghiệp kê khai thay. Dưới đây là các quy định chi tiết về kỳ kê khai thuế.

5.1. Trường hợp cá nhân trực tiếp kê khai thuế với cơ quan thuế

Cá nhân có nghĩa vụ kê khai thuế thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản theo một trong hai phương thức sau:

• Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Mỗi lần phát sinh kỳ thanh toán, cá nhân phải thực hiện kê khai thuế. Kỳ thanh toán được xác định dựa trên thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán theo hợp đồng thuê tài sản.
• Khai thuế theo năm dương lịch: Cá nhân có thể lựa chọn khai thuế theo năm, nghĩa là tổng hợp toàn bộ doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm và thực hiện kê khai một lần vào cuối năm. Phương thức này giúp giảm số lần kê khai trong năm, nhưng vẫn đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.

5.2. Trường hợp doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản

Trong một số trường hợp, doanh nghiệp hoặc tổ chức thuê tài sản có thể kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân nếu trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

Doanh nghiệp có thể lựa chọn một trong các hình thức kê khai thuế sau:

• Kê khai thuế theo tháng hoặc quý.
• Kê khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (tương tự như cá nhân trực tiếp kê khai).
• Kê khai thuế theo năm dương lịch.

Việc lựa chọn phương thức kê khai thuế phù hợp giúp doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ, đúng quy định và thuận tiện trong quá trình quản lý tài chính.

6. Câu hỏi thường gặp

Thuế tài sản có được tính dựa trên giá trị thị trường của tài sản không?

Có. Trong nhiều trường hợp, thuế tài sản được tính dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị do cơ quan thẩm định quy định.

Thuế tài sản có thể thay đổi theo từng địa phương không?

Có. Mức thuế tài sản có thể khác nhau tùy theo quy định của từng địa phương hoặc khu vực.

Thuế tài sản có thể tăng nếu giá trị tài sản tăng lên không?

Có. Nếu giá trị tài sản tăng theo định giá thị trường, thuế tài sản có thể tăng theo.

Trên đây Kế toán Kiểm toán Thuế ACC đã cung cấp cho bạn kiến thức về Thuế cho thuê tài sản là gì ?. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn