Thuế bán đất là một khoản thu của ngân sách nhà nước nhằm điều tiết thu nhập của người bán đất, góp phần tăng cường nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội.
1. Thuế bán đất là gì?
Thuế bán đất là loại thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Đối tượng chịu thuế
Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, đối tượng chịu thuế bán đất bao gồm:
- Cá nhân là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất từ người chuyển nhượng là cá nhân.
Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế bán đất gồm:
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thuế suất.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do các bên thỏa thuận mà không có chứng từ chứng minh hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thuế suất
Thuế suất thuế bán đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Thời hạn nộp thuế
Thuế bán đất được nộp một lần khi làm thủ tục sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cách tính thuế
Số thuế phải nộp được tính theo công thức sau:
Số thuế phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất
Ví dụ
Một cá nhân bán một mảnh đất với giá 1 tỷ đồng. Thuế suất thuế bán đất là 2%.
Số thuế phải nộp của cá nhân này là:
1.000.000.000đ x 2% = 20.000.000đ
Như vậy, cá nhân này phải nộp 20 triệu đồng tiền thuế bán đất.
Miễn, giảm thuế
Thuế bán đất được miễn, giảm theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007.
2. Quy định đối với thuế bán đất
Quy định đối với thuế bán đất được quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành.
Đối tượng chịu thuế
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân bán nhà, quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân bán nhà, quyền sử dụng đất ở gắn liền với công trình xây dựng hoặc bán nhà, công trình xây dựng;
- Tổ chức, cá nhân bán nhà, quyền sử dụng đất ở, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả trường hợp bán theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tổ chức, cá nhân bán quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
Căn cứ tính thuế
Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 111/2013/TT-BTC, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản. Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế suất
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
- Giá trị chuyển nhượng từ 10 triệu đồng trở xuống: 1%
- Giá trị chuyển nhượng từ trên 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 1,5%
- Giá trị chuyển nhượng từ trên 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng: 2%
- Giá trị chuyển nhượng từ trên 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng: 2,5%
- Giá trị chuyển nhượng từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng: 3%
- Giá trị chuyển nhượng từ trên 1 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,5%
- Giá trị chuyển nhượng từ trên 10 tỷ đồng trở lên: 5%
Thời hạn nộp thuế
Theo quy định tại Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.
Cách tính thuế
Số thuế phải nộp (đồng) = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất (%)
Ví dụ
Một cá nhân bán một căn nhà với giá 10 tỷ đồng. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 5%.
Số thuế phải nộp như sau:
10 tỷ đồng x 5% = 500 triệu đồng
Như vậy, cá nhân này phải nộp 500 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Lưu ý
- Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Trường hợp bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì được miễn thuế nếu giá chuyển nhượng không quá 10 triệu đồng.
3. Các đối tượng áp dụng thuế bán đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối tượng phải nộp thuế bán đất bao gồm:
Cá nhân bán đất.
- Cá nhân nhận chuyển nhượng đất do trúng thưởng.
- Cá nhân bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 2% trên giá bán bất động sản.
Cá nhân nhận chuyển nhượng đất do trúng thưởng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 10% trên giá trị giải thưởng.
Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản.
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá thực tế mà bên bán nhận được hoặc bên mua phải trả.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có giá thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính thuế là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thời hạn nộp thuế
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp một lần, chậm nhất là ngày thứ 30 kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nơi nộp thuế
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản nộp tại cơ quan thuế nơi có nhà, đất.
Hồ sơ khai thuế
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS)
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Giấy tờ chứng minh nhân thân của người nộp thuế
Trách nhiệm của các bên liên quan
- Bên bán đất có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
- Bên mua đất có trách nhiệm cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cho bên bán để bên bán thực hiện khai thuế, nộp thuế.
- Cơ quan thuế có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
4. Các đối tượng không áp dụng thuế bán đất
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, các đối tượng không áp dụng thuế bán đất bao gồm:
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, miền núi, hải đảo có nguồn thu nhập thấp, không có khả năng nộp thuế.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là người thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của pháp luật.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là người khuyết tật, người cao tuổi, người hưởng chính sách trợ cấp xã hội.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là hộ nghèo, cận nghèo do bị thiên tai, hoả hoạn.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở xã hội.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở do Nhà nước bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân khác trong khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo.
- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở trong khu vực nông thôn, miền núi, hải đảo.
5. Cách tính thuế bán đất
Cách tính thuế bán đất phụ thuộc vào đối tượng bán đất, loại đất bán và giá bán đất.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình bán nhà, đất.
Mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại Điều 15 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể như sau:
- Đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
- Thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng đối với đất trong hạn mức giao đất ở.
- Thuế suất 5% trên giá trị chuyển nhượng đối với đất vượt hạn mức giao đất ở.
Đối với đất ở:
- Thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng đối với đất trong hạn mức đất ở.
- Thuế suất 5% trên giá trị chuyển nhượng đối với đất vượt hạn mức đất ở.
- Giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản do các bên thỏa thuận. Trường hợp giá chuyển nhượng bất động sản do các bên thỏa thuận nhưng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính thuế được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thuế trước bạ
- Thuế trước bạ nhà đất được áp dụng đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Mức thuế suất thuế trước bạ nhà đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Đối với nhà ở:
- Thuế suất 0,5% đối với nhà ở thuộc diện nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Thuế suất 0,1% đối với nhà ở thương mại thuộc diện nhà ở giá thấp, nhà ở giá trung bình theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Thuế suất 0,2% đối với nhà ở thương mại thuộc diện nhà ở cao cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đối với đất:
- Thuế suất 0,03% đối với đất ở tại nông thôn.
- Thuế suất 0,03% đối với đất ở tại đô thị.
- Thuế suất 0,03% đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn.
- Thuế suất 0,03% đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Giá tính thuế là giá trị tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Cách tính thuế bán nhà đất
Để tính thuế bán đất, cần xác định các yếu tố sau:
- Mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân
- Giá tính thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế suất thuế trước bạ
- Giá tính thuế trước bạ
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất = Giá tính thuế thu nhập cá nhân * Mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân
Cách tính thuế trước bạ khi bán đất
Thuế trước bạ khi bán đất = Giá tính thuế trước bạ * Mức thuế suất thuế trước bạ
Ví dụ
Ông A bán một căn nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh với giá 1 tỷ đồng. Giá tính thuế thu nhập cá nhân là 1 tỷ đồng, giá tính thuế trước bạ là 1 tỷ đồng.
Như vậy, số tiền thuế thu nhập cá nhân mà ông A phải nộp là:
Thuế thu nhập cá nhân = 1 tỷ đồng * 2% = 20 triệu đồng
Số tiền thuế trước bạ mà ông A phải nộp là:
Thuế trước bạ = 1 tỷ đồng * 0,03% = 3 triệu đồng
Tổng số tiền thuế mà ông A phải nộp là 20 triệu đồng + 3 triệu đồng = 23 triệu đồng.
Trên đây là một số thông tin về Thuế bán đất là gì? Các quy định về thuế bán đất hiện nay. Hy vọng với những thông tin ACC đã cung cấp sẽ giúp bạn giải đáp được những thắc mắc về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với Công ty Kế toán Kiểm toán ACC, để được chúng tôi hỗ trợ nhanh chóng. ACC cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.
